镇海区住宅小区物业项目经理管理办法

第一条  为进一步规范物业服务企业经营行为，加强物业服务项目经理管理，切实维护业主及使用人的合法权益，根据《宁波市住宅小区物业管理条例》、《宁波市物业服务招标投标管理办法》及《宁波市物业服务企业和物业项目经理信用信息管理办法》并结合本区实际，制定本办法。

第二条  本办法所称物业项目经理（含项目负责人）是受物业服务企业正式委派，组织实施物业服务活动，承担项目管理职责，对项目服务履约情况负责任的管理人员，是物业服务活动相关信访投诉、突发事件处置现场对接岗位首要人员。

第三条  我区实行住宅小区物业项目经理责任制，物业服务企业应向管理服务的住宅小区委派项目经理（含项目负责人），并符合下列条件:

（一）物业企业与项目经理签订聘用合同；

（二）出具委派（任命）书；

（三）法律法规规定其他事项。

鼓励项目经理考取物业管理师、全国物业项目经理证等相关证书。

第四条  存在下列情形之一的，原则上不得担任物业项目经理（含项目负责人）：

1.物业服务项目发生较大及以上质量安全责任事故，经认定物业项目经理负主要责任的;

2.经认定有“涉黑涉恶”行为的;

3.骗取、挪用或侵占专项维修资金或小区公共收益的;

4.发生其它违法违规行为，造成严重不良影响的。

第五条  物业项目经理主要职责：

（一）日常运营管理：依据物业相关法规及服务合同，统筹小区保洁、保绿、保安、保修及综合服务等基础物业服务工作，保障小区物业服务常态化、规范化有序运营。

（二）政企对接落实：对接职能部门及属地政府，及时将政策和最新要求传达至物业企业，配合完成各类数据报送、问题整改等工作，确保各项政策及工作部署落地到位。

（三）业主服务沟通：常态化对接业主及业委会（物管会），畅通业主诉求反馈渠道，妥善处置业主咨询、报修及投诉事宜，实现诉求闭环管理；按规定公示小区物业服务、公共收益、设施运维等关键信息，主动接受业主监督。

（四）矛盾纠纷化解：处置小区物业矛盾，落实小事就地化解、大事及时上报机制，全力化解信访存量，避免矛盾激化升级、群体性上访及负面舆情。

（五）小区安全管理：开展防汛防台、应急值守等安全管理工作，常态化开展小区巡查工作，及时劝阻各类违规违建、占用消防通道等违法行为，及时上报各类突发及重大事件，筑牢小区安全防线。

（六）其他事项：法律法规规定及物业服务合同约定的其他事项。

第六条  物业服务企业通过招投标方式承接新建住宅小区物业管理项目，中标企业委派的项目经理应与投标文件一致。物业企业应在前期物业合同签订之日起15日内向辖区物业主管部门、镇（街道）物业办报告项目经理落实情况，并提交项目经理委派（任命）书。

第七条  物业企业与业主委员会签订物业服务合同生效后15日内，物业企业应将企业相关情况、项目经理情况函告业主并抄报辖区物业主管部门、镇（街道）物业办。

第八条  非因劳资关系变更、身体健康、职务变动或业委会、社区、镇（街道）要求等原因外，物业服务合同期内原则上不得更换项目经理。物业服务企业确需更换项目经理的，应在业委会（社区）盖章同意后30日内向辖区物业主管部门、镇（街道）物业办报告，及时更改宁波市信用信息平台有关信息。

第九条  发现物业服务企业项目经理管理出现以下情况的，将作为不良行为信息纳入市物业企业和项目经理信用信息管理平台：

（一）不按前期物业投标文件委派项目经理的；

（二）未在规定时间内备案的；

（三）擅自更换项目经理的；

（四）纸质项目经理备案与宁波市信用信息系统登记不一致的，与实际到岗名单不相符的；

（五）常态化检查中发现项目经理履职不到位的。

第十条  物业项目经理失信的惩戒措施，主要为：

（一）前期物业中发现第九条第一项情况，区物业主管部门应将不良行为信息纳入市物业企业和项目经理信用信息管理平台;一年内同一住宅小区发现第九条第二项至第五项情况，累计达两次及以上的，属地镇（街道）应取消该小区物业管理和项目经理评优资格。

（二）物业服务企业承接的同一住宅小区发现第九条第一项至第五项情况，一年内累计达三次及以上的，要求更换小区项目经理或者指导业委会更换小区物业服务企业。

第十一条 本办法由宁波市镇海区住房和建设交通局负责解释，非住宅小区物业管理项目经理参考本办法。

第十二条 本办法自2026年10月16日起施行，原《镇海区住房和建设交通局关于印发<镇海区住宅小区物业项目经理暂行办法>的通知》（镇建交〔2021〕46号）同时废止。

宁波市镇海区住房和建设交通局关于印发《镇海区住宅小区物业项目经理管理办法》的通知.doc