为规范我区征收集体所有土地房屋补偿行为，维护被补偿人合法权益，保障城乡建设顺利进行，根据《宁波市征收集体所有土地房屋补偿条例》和有关规定，结合我区实际，区房屋征收服务中心起草了《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋补偿办法（征求意见稿）》，现公开征求意见。社会公众可于7月1日至7月31日将意见通过以下方式反馈：

1.电子邮件发至：2632641365@qq.com，邮件主题请注明“《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋补偿办法（征求意见稿）》征求意见”字样。

2.信函邮寄至：宁波市镇海区骆驼街道锦业街18号镇海大厦12A区房屋征收服务中心，邮政编码：315200，并在信封上注明“意见反馈”字样。

3.电话反馈：0574-86269507，联系人：陈鹏飞。

宁波市镇海区房屋征收服务中心

2026年7月1日          

宁波市镇海区征收集体所有土地房屋补偿办法

（征求意见稿）

目  录

第一章  总 则

第二章  一般程序规定

第三章  建筑面积、人口和户的认定

第四章  住宅用房补偿

第五章  非住宅用房补偿

第六章  补助与奖励

第七章  附 则

第一章　总则

第一条  为规范征收集体所有土地房屋补偿行为，维护被补偿人合法权益，保障城乡建设顺利进行，根据《宁波市征收集体所有土地房屋补偿条例》（以下简称《条例》）和有关规定，结合本区实际，制定本办法。

第二条  本区行政区域内因征收集体所有土地而对房屋及其附属设施实施补偿的（以下简称征地房屋补偿），适用本办法。

第三条  被补偿人是指征收集体所有土地范围内房屋及其附属设施的所有权人以及其他依法享有补偿权利的人员。

第四条  征地房屋补偿应当遵循依法公开、公平合理的原则，因地制宜优化补偿方式，保障被补偿人居住的权利和合法的房屋财产权益。

第五条  区自然资源规划分局负责本行政区域内征地房屋补偿工作的监督管理。

区建设交通局、区农业农村局、区发改局、区司法局、区公安分局、区民政局、区财政局、区审计局、区市场监管局、区综合执法局等部门应当按照各自职责，协同做好征地房屋补偿相关工作。

第六条  区房屋征收服务中心（以下简称区房屋征收中心）做好征地房屋补偿相关的政策指导、组织协调、项目统筹等工作。

镇人民政府、街道办事处按照有关法律、法规和本办法规定，具体实施本辖区内征地房屋补偿工作。

村民委员会、村集体经济组织等应当配合做好相关工作。

第七条  区人民政府建立由区政府办公室、区自然资源规划分局、区司法局、区建设交通局、区农业农村局、区房屋征收服务中心、镇人民政府、街道办事处及其他相关部门组成的房屋征收工作联席会议制度，按照本办法规定认定合法建筑面积、确定具体补偿方案等，协调解决有关重大问题。

第二章　一般程序规定

第八条  征地房屋补偿依法纳入土地征收程序，按照规定程序实施。

第九条  征收土地预公告发布后，镇人民政府、街道办事处可委托专业房屋评估、测绘等第三方机构开展征地房屋现状调查（以下简称现状调查）。现状调查应当查明房屋的位置、权属、审批登记情况、占地面积、建筑面积、用途、家庭人员等信息，被补偿人应予配合。

区自然资源规划分局、区建设交通局、区公安分局等相关部门及村集体经济组织应配合提供现状调查相关信息。

现状调查结果公示三十日。对公示结果有异议的，镇人民政府、街道办事处应当核实并及时公布核实结果。

第十条 委托开展现状调查的专业房屋评估、测绘等第三方机构，可按照有关交易管理的规定单独选定，也可按照本办法规定，与房屋评估机构一次性选定。

第十一条  镇人民政府、街道办事处应当公开征集符合法律、法规规定条件的评估机构（包含资产评估机构），公开征集的评估机构不得少于三家。被补偿人对公开征集的评估机构先协商选定；协商未选定的，按照少数服从多数的原则投票，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。评估机构选定具体程序另行规定。

镇人民政府、街道办事处应当将确定的评估机构名单予以公告，并与其签订委托协议。

第十二条  评估机构应结合现状调查成果和相关认定结果开展评估工作。分户评估结果应汇总成册，并公示十日。

被补偿人对分户评估结果有异议的，可在公示期内向评估机构书面申请复核。评估机构应当自收到书面复核申请之日起十日内出具书面复核结果。

被补偿人对复核结果仍有异议的，可以自收到复核结果之日起十日内，向市房地产价格评估专家委员会书面申请鉴定。鉴定费用由申请人承担；鉴定撤销原评估结果的，鉴定费用由原评估机构承担。

第十三条  镇人民政府、街道办事处组织开展社会稳定风险评估，拟定征地房屋补偿安置方案。征地房屋补偿安置方案报区自然资源规划分局汇总，由区人民政府发布征地补偿安置公告。公告时间三十日。

征地补偿安置公告期满后，镇人民政府、街道办事处根据有关规定和征求意见、听证等情况确定征地房屋补偿安置方案。确定的征地房屋补偿安置方案报区自然资源规划分局汇总，由区人民政府公布。

第十四条  镇人民政府与被补偿人签订征地房屋补偿安置协议。街道办事处以区人民政府为主体签订征地房屋补偿安置协议。

镇人民政府、街道办事处应按照规定设立征地房屋补偿资金专户，规范管理，专款专用。

第十五条  征收土地申请经依法批准并发布征收土地公告后，对个别未达成征地房屋补偿安置协议的，区人民政府依法作出征地补偿安置决定。

已签订征地房屋补偿安置协议、但未按照协议约定履行腾退土地和房屋义务的，自未履行相关义务之日起，由签订协议的主体书面催告；催告后仍不履行的，及时作出要求履行协议的书面决定。

被补偿人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不履行行政决定的，作出决定的主体可以自期限届满之日起三个月内，依法申请人民法院强制执行。

第三章　建筑面积、人口和户的认定

第十六条  被征地房屋符合下列条件之一的，镇人民政府、街道办事处按照相关权属来源文件记载并结合现状调查结果认定其合法建筑面积：

（一）已依法办理不动产权属登记；

（二）已依法取得建房批准文件；

（三）已依法取得房屋所有权、建设用地使用权来源文件；

（四）根据法律、法规等规定取得相关权属来源证明。

第十七条  被征地住宅用房无本办法第十六条规定的权属来源证明文件的，应根据国家、省、市、区有关宅基地确权登记的规定以户为单位依法依规确权。

被征地房屋合法建筑部分应位于合法用地面积内，由测绘机构测量建筑面积；合法建筑面积需认定的，经测绘机构测量及分类标注后，由镇人民政府、街道办事处按照规定程序确认。

第十八条  被补偿人家庭人员属于拟征收土地所在的村集体经济组织成员、符合农村宅基地管理政策规定的，应当计入安置人口，但在结婚后已在其他户内享受过征地房屋补偿安置、农村宅基地等政策的除外。农村集体经济组织应对其成员身份确认；成员身份确认按照成员名册结合有关法律法规和政策规定执行。

第十九条  安置人口及户以征收土地预公告发布之日为时点认定。因结婚、生育、收养而增加的人口，可以放宽至征收土地公告之日后六十日止，但已履行征地房屋补偿安置协议、补偿安置全部到位后再新增人口的，不予认定。

第二十条  住宅用房补偿应当以本办法第十六条规定的权属来源证明文件记载的事项作为计户安置依据。其中，集体土地使用证登记的房屋分割登记多个房屋所有权证，但集体土地使用证未分割变更登记的，仍以该集体土地使用证作为计户安置依据。

第二十一条  有下列情形之一的，应当合并计户：

（一）同一被补偿人有多处集体土地住宅用房的；

（二）同一家庭人员中被补偿人户主本人、配偶及其未成年子女分别有集体土地住宅用房的；

（三）被征地住宅用房集体土地使用证登记为同一人、但对应房屋所有权证登记为多人的；

（四）在征收土地预公告发布时点，被征地住宅用房已经发生继承，合法继承人应当合并计户；但符合农村宅基地管理政策规定分户条件的除外；

（五）被补偿人户内人口中，父母应与其中一个儿子合并计户；若无儿子但有女儿的，应与其中一个女儿合并计户；

（六）被补偿人户内人口中，其配偶方（含婚生子女）是其他村集体经济组织成员，无法与所在家庭成员合户且未独立享受所在村集体经济组织宅基地相关权利的；

（七）被补偿人在征收土地预公告之日离婚未满三年的。

第二十二条  有下列情形之一的，可以作为分户安置依据：

（一）父母与一个儿子合户的建房批准文件系2004年10月12日《宁波市镇海区农村宅基地管理办法》（镇政发〔2004〕66号）施行前，另一个儿子有独立的宅基地建房批准文件或集体土地使用权证的；

（二）农户有两个以上儿子的，其中一个儿子系2004年10月12日《宁波市镇海区农村宅基地管理办法》（镇政发〔2004〕66号）施行前、符合当时区农村宅基地政策规定分户条件而登记集体土地使用权证或有宅基地建房批准文件的；

（三）符合农村宅基地管理政策规定分户条件的。

第二十三条  出卖、出租、赠与、离婚析产或者以其他未经批准形式转让宅基地及地上建筑物的，征收补偿时转让协议等不作为安置计户的依据。

第二十四条  镇人民政府、街道办事处应结合现状调查和认定结果，汇总被征地房屋合法建筑面积、安置人口、计户安置等征地房屋补偿信息，报区人民政府确定并公示十日。

被补偿人对公示结果提出书面异议的，由镇人民政府、街道办事处分别征求区自然资源规划分局、区农业农村局等部门意见后，提交区房屋征收联席会议认定；认定结果公示十日。

第二十五条  低限安置标准以户为单位、按照每户可申请宅基地面积标准的二倍计算可安置面积，最高不超过建筑面积二百五十平方米。

被补偿人户内安置人口超过七人（含七人），低限安置标准按照人均建筑面积四十平方米确定。

第二十六条  被补偿人符合下列条件的，按照下列标准另行给予低限安置：

（一）被补偿人户内安置人口符合四代同堂且按照农村宅基地管理政策规定认定为一户的，对最上一代在册的老年人按照六十平方米另给予低限安置。

（二）被补偿人在2004年10月12日《宁波市镇海区农村宅基地管理办法》（镇政发〔2004〕66号）施行前父母与儿子不符合农村宅基地管理政策规定分户条件但分别登记集体土地使用权证、施行后未再审批宅基地建房的，合户补偿的按照三十平方米另给予低限安置；但父母均已去世的，或者父母与儿子分别登记集体土地使用权证但集体土地使用权证或相关的建房批准文件、分家析产协议等记载合户事项的除外。

第二十七条  具有下列情形之一的，被补偿人在适用低限安置标准时，应当合并计算其住宅用房建筑面积：

（一）有多处集体土地住宅用房的，包括1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》施行后已出卖、赠与、继承或者析产的原集体土地住宅用房；

（二）有以宅基地审批形式取得国有土地住宅用房的；

（三）被征地住宅用房系离婚双方结婚后共同审批建造且未按照规定标准分家析产的；

（四）父母与子女分别登记集体土地使用权证的。

第二十八条  被补偿人适用低限安置标准的，按照下列规定确认：

（一）镇人民政府、街道办事处根据现状调查结果及认定结果，组织本级村镇建设（城市建设）、农业服务等内设机构及区资规分局派驻属地的自然资源所、农村集体经济组织研究被补偿人申请宅基地的条件、户内人口、分户合户、建筑面积等信息，建立一户一档，及时按规定审核认定。

（二）对适用低限安置标准的，按照本办法第二十四条第一款规定，与被征地住宅用房相关补偿信息一并公示十日；对公示结果提出书面异议的，按照本办法第二十四条第二款规定处理。

第四章 住宅用房补偿安置

第二十九条  被征地住宅用房和安置房的市场平均价格、重置价结合成新价值等，由评估机构以最终确定的征地补偿安置方案公布时间上一月首日为时点评估确定。

上述市场平均价格由镇人民政府、街道办事处组织房地产价格评估专家委员会成员论证后确定。

被征地住宅用房的装修、附属设施由评估机构评估确定补偿费用。

第三十条  被补偿人的可安置面积，按照合法建筑面积确定，但每户可安置面积最高不超过建筑面积二百五十平方米；适用低限安置标准的，可安置面积按照低限安置标准确定。

第三十一条  被补偿人选择货币补偿方式的，其可安置面积的补偿资金，按照被征地住宅用房市场平均价格扣除相同等级安置房重置价确定，其被征地住宅用房按照重置价结合成新予以补偿。

按照规定计算货币补偿奖励和购房补助的基数按照本条规定确定，不包括装修和附属设施补偿资金。

第三十二条  被补偿人选择提供安置房方式的，其补偿安置适用下列规定：

（一）被征地住宅用房和安置房按照重置价结合成新计算差价；

（二）安置房建筑面积与可安置面积相等部分，按照安置房价格扣除重置价结合成新，与被征地住宅用房市场平均价格扣除相同等级安置房重置价计算差价；

（三）安置房建筑面积低于可安置面积的部分，按照被征地住宅用房市场平均价格扣除相同等级安置房重置价计算；

（四）安置房建筑面积超过可安置面积的部分，结合安置用房套型面积就近上靠至对应套型面积（简称扩户），每户扩户建筑面积不超过二十平方米。扩户建筑面积价格由区人民政府另行制定。

（五）安置房价格根据安置房市场平均价格，结合安置房的建筑结构、使用年限等因素确定。

第三十三条  父母与子女分别独立登记集体土地使用权证且合户补偿安置的，被征地住宅用房建筑面积超过二百五十平方米的部分，按照被征地住宅用房市场平均价格的一定比例予以补偿，最高不超过《条例》第三十四条规定的标准；但超过二百五十平方米部分的面积已按照本办法第二十六条另给予低限安置补偿的除外。

除上述情形外，被征地住宅用房建筑面积超过二百五十平方米的部分，按照重置价格结合成新再增加300%比例给予补偿。

第三十四条  被补偿人选择迁建安置方式的，其被征地住宅用房按照重置价结合成新予以补偿，并按照国土空间规划和农村宅基地管理有关规定，重新安排迁建安置用地。迁建安置补偿协议签订时，镇人民政府、街道办事处应按照规定履行宅基地建房用地审批程序。

第三十五条 因选择提供安置房或者迁建安置方式，造成被补偿人临时过渡安置的，应当在征地房屋补偿安置协议中约定过渡方式和过渡期限，并向被补偿人提供临时过渡用房或者临时安置费。

选择提供安置房方式的，过渡期限自被补偿人搬迁之月起至安置房交付之月，最长不超过三十六个月。选择迁建安置方式的，过渡期限自被补偿人搬迁之月起至迁建安置用地交付之月，最长不超过十二个月。

未能在协议约定的过渡期限内提供安置房或者迁建安置用地的，除继续提供临时过渡用房或者临时安置费外，还应当自逾期之月起另行支付一倍的临时安置费。

临时安置费具体标准按照市级文件规定执行。

第五章 非住宅用房补偿安置

第三十六条  对合法的非住宅用房被补偿人采用货币补偿的，被征地非住宅用房价值按照本区内房地产市场价格评估确定。评估时点为最终确定的征地补偿安置方案公布时间上一月首日。

被征地非住宅用房的装修、附属设施由评估机构评估确定补偿费用。

第三十七条  符合《中华人民共和国土地管理法》有关规定使用集体建设用地建设的、用途为乡（镇）村公共设施、公益事业的非住宅用房被补偿人，在符合国土空间规划且能落实迁建用地的条件下，可以选择迁建安置方式。非住宅用房按照重置价结合成新予以补偿，并按照国土空间规划和区人民政府规定重新安排一定面积的建设用地。

第三十八条  无法提供本办法第十六条规定的合法权属证明文件，但系历史遗留的村集体所有的公共设施、公益事业、工业仓储用途的集体所有土地非住宅用房，按以下规定认定并给予货币补偿：

（一）第一轮土地利用总体规划（1997-2010）确定房屋所占土地性质为建设用地的，可认定为历史遗留的符合土地利用总体规划的可补偿的集体所有土地。

（二）符合土地利用总体规划（1997-2010），在全国第二次土地调查地籍图（2009年）中记载为村庄的，认定为可补偿的集体所有土地上的非住宅用房；符合土地利用总体规划（1997-2010）但全国第二次土地调查地籍图未记载村庄的，或不符合土地利用总体规划（1997-2010）但全国第二次土地调查地籍图记载为村庄的，由镇人民政府、街道办事处提交区房屋征收联席会议研究认定。

（三）认定为可补偿的集体所有土地，按照每亩三十万元补偿。

（四）认定为可补偿的集体所有土地上的非住宅用房，按照重置价格结合成新、层高补偿；装修、附属设施价值由评估机构评估确定。

（五）镇人民政府、街道办事处合理确定非住宅用房用地红线范围，区自然资源规划分局根据征收红线图负责提供第一轮土地利用总体规划图（1997-2010）、第二次土地调查地籍图（2009年）。

（六）2010年1月1日以后未经批准在集体所有土地建设的非住宅用房，不予补偿，由建设主体在规定期限内自行拆除。

第三十九条  非住宅用房补偿时，按照规定计算货币补偿奖励的基数为土地和房屋评估补偿价格，不包括装修和附属设施补偿资金。

搬迁和临时安置费、停产停业损失补偿费按照非住宅用房评估价值（指土地和房屋评估价值）一定比例补偿，具体比例按照市级文件规定执行。

第六章 补助和奖励

第四十条  对住宅用房和非住宅用房的被补偿人选择货币补偿方式的，给予奖励的比例按照市级文件规定执行。

第四十一条  住宅用房被补偿人选择货币补偿方式的，应按照临时安置费标准给予其六个月的临时安置费补助；选择提供安置房、迁建安置方式并自行安排过渡的，除给予规定的临时安置费外，应当再分别给予其六个月、十二个月的临时安置费补助。

第四十二条  被补偿人利用合法住宅用房从事经营活动或者依法盘活利用闲置宅基地、闲置住宅发展乡村旅游、餐饮民宿和文化体验等符合政策引导方向产业的，根据本户经营的合法证明，按照生产经营建筑面积给予最高不超过500元/平方米补偿。

补偿的具体标准应在征地房屋补偿安置方案结合实际予以明确。生产经营的建筑面积应由测量机构按实测量，并由镇人民政府、街道办事处确定。

第四十三条  住宅用房、非住宅用房被补偿人在征地房屋补偿安置方案载明的签约期限内签订协议，并在协议约定期限内腾退土地和房屋的，可给予签约腾退奖励，奖励标准按照市级文件规定执行。

第四十四条  住宅用房被补偿人选择安置房补偿方式且安置房设置单元电梯的，安置房公摊面积补助标准按照市级文件规定执行。

第七章 附则

第四十五条  本办法规定的公布、发布、公示、公告地点，应为拟征收土地所在的镇、街道和村、村民小组等便于公众知晓的地点。其中，评估机构公开征集选择还应在区政府网站公开发布。

本办法规定的“十日”及十日以下均为工作日，“三十日”为自然日。

第四十六条  2020年1月1日《中华人民共和国土地管理法》施行前上级已经批准土地征收的项目，已发布拆迁公告的，相关补偿补助和奖励标准按原规定执行；尚未发布拆迁公告的，按本办法执行，但依法作出征地补偿安置决定的时限不受征收土地申请批准时间约束。2020年1月1日至本办法施行前已发布征地补偿安置公告的，相关补偿补助和奖励标准按原规定执行。

第四十七条  本办法自2026年8月X日起施行。2019年9月24日印发的《关于镇海区征收集体所有土地非住宅房屋补偿的实施意见》（镇政发〔2019〕32号）、2020年10月30日印发的《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》（镇政发〔2020〕30号）、2022年3月14日印发的《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁定向安置实施办法》（镇政发〔2022〕10号）、2024年9月10日印发的《关于镇海区征收集体所有土地住宅用房货币安置补偿奖励和补助规定的通知》（镇政发〔2024〕32号）同时废止。

现就我区起草的《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋补偿办法（征求意见稿）》（以下简称《办法（征求意见稿）》）有关情况说明如下：

一、文件制定的必要性和可行性

宁波市人大常委会于2025年12月8日发布第23号公告，决定于2026年6月1日起施行新《宁波市征收集体所有土地房屋补偿条例》（以下简称《条例》）。因新土地管理法及省土地管理条例对土地征收程序作了重大调整，新《条例》在征收程序、补偿标准、评估和面积认定等方面作了较大调整；同时，新《条例》第五十三条第二款规定：“本条例规定的合法建筑面积认定、安置人口认定、分户和合户条件认定的具体办法，低限安置面积确定的具体办法以及操作规程，超出高限安置标准补偿、停产停业损失补助的具体办法，由区（县、市）人民政府另行制定并公布。”为此，结合新《条例》及有关规定，由区房屋征收服务中心调研起草了《办法（征求意见稿）》。

二、文件制定的依据

制定《办法（征求意见稿）》，主要依据《中华人民共和国土地管理法》《浙江省土地管理条例》《宁波市征收集体所有土地房屋补偿条例》及相关配套文件精神，以及农村宅基地管理的有关规定。

三、文件起草过程

根据行政规范性文件制定程序，《办法（征求意见稿）》自3月份开始，区房屋征收服务中心会同区资规分局、区农业农村局与5个镇（街道）面对面研讨并听取意见建议，并同步开展社会风险评估；分别召开有关部门和部分区人大代表、政协委员参与的座谈会，有关部门和立法专家、法学教授、审计专家、律师参与的专家论证会，有关部门和镇（街道）参与的政策研讨会等；开展书面征求区资规分局、区建设交通局、区农业农村局等11个部门及5个镇（街道）意见。经修订完善，形成当前的《办法（征求意见稿）》。

四、文件主要内容

《办法（征求意见稿）》分七章，目前暂定四十七条。具体内容为：

（一）总则。第一至第七条。主要是明确部门职责、建立制度。

（二）一般程序规定。第八至第十五条。主要是明确房屋补偿纳入土地征收程序，依法按照征收土地批准程序实施，并对现状调查、评估机构选择、制定征地房屋补偿安置方案、签约主体等作出具体规定。

（三）建筑面积、人口和户的认定。第十六至第二十八条。主要是对新《条例》授权由区政府制定的合法建筑面积、安置人口、分户和合户条件认定的具体办法，低限安置面积确定的具体办法以及操作规程，超出高限安置标准补偿等，结合我区实际作出具体规定。

（四）住宅用房补偿安置。第二十九至第三十五条。主要是对住宅用房补偿安置具体办法作出规定，同时对新《条例》授权由区政府制定的超出250平方米部分补偿标准结合我区实际作出具体规定。

（五）非住宅用房补偿。第三十六至第三十九条。主要是对住宅用房补偿安置办法结合我区实际作出具体规定。

（六）补助和奖励。第四十一至第四十四条。主要是对住宅用房和非住宅用房补偿的相关补助和奖励标准作出具体规定。

（七）附则。第四十五至第四十七条。主要是对公示公告的时间地点、新老政策适用、文件施行时间和现行文件废止作出规定。