杨江敏委员：

您提出的“关于物业服务标准‘重指定轻实施’致纠纷多发易发的对策建议”收悉，经我们研究，现答复如下：

一、管理现状

（一）物业服务标准方面

2022年，市住建局出台《宁波市住宅小区物业服务项目内容和标准指引（试行）》，作为签订物业服务合同、确定物业服务等级、约定物业服务项目、内容与标准的参考依据。在实际操作中，业委会多数通过第三方咨询服务机构实施物业企业选聘，物业企业签订合同以协商为主，并未按照《宁波市住宅小区物业服务项目内容和标准指引（试行）》细化合同条款，存在合同服务内容比较宽泛、相关费用条款不明确、第三方咨询服务机构引导性较强等情形。近年来，我局持续深化物业领域培训宣传，定期面向镇（街道）、村社、物业从业人员、业委会成员等开展履职培训，进一步提升小区物业服务标准化规范化水平。

（二）物业服务考核方面

我局聚焦物业行业信用体系建设，以住宅小区物业服务“红黑榜”评比、日常履约行为检查、“阳光财务”公示、物业项目经理管理办法等为抓手，对物业企业实施分级信用管理。两年来，我局累计开展“红黑榜”检查8次，组织安全生产管理、设施设备维护保养等专项检查7次，向社会公示23个“黑榜”小区并予以信用扣分，行政处罚2个履约不到位的物业企业，努力推动实现“优胜劣汰、质价相符、优质优价”的物业管理目标。信用物业建设工作虽取得了一定成效，但距离业主对物业的要求和期望还有差距。

（三）小区业主自治方面

我区目前有201个住宅小区，成立业委会165个，业委会覆盖率82.1%。2020年起，我区全面推进社区两委委员和骨干社工以公房业主代表身份进入业委会并担任副主任，目前155个业委会实现社工进业委会班子。近年来，我局制定《住宅小区业主委员会工作规范》《业主委员会履职负面清单》，进一步厘清业委会职责，提升小区自治规范化水平。今年年初，我局排摸梳理年度业委会拟组建、换届名单，计划于上半年完成96个小区业委会换届和3个小区业委会新建工作。3月中旬已联合区委组织部召开全区业委会集中换届工作会议，目前正有序推进候选人联审、业主大会表决等工作。

（四）纠纷诉源治理方面

近年来，为推进物业纠纷诉源治理，我局积极拓宽民意反馈渠道，建立住宅小区物业管家“7×24”联络机制，助力健全小区、社区、镇（街道）、区级（部门）、人民法院递进式诉源治理工作机制，完善人民调解、行政调解、司法调解联动工作体系，试点成立物业纠纷行政调解工作室，落实业务骨干协助加强访调、诉调对接。此外，联合消防、市监等部门共商共议信访事项化解办法，有效解决消控改造、电梯维保等信访事项20余件。

二、下步举措

（一）强化物业服务标准宣贯，规范物业服务合同签订

进一步健全《物业服务合同示范文本》，加大有关《宁波市住宅小区物业服务项目内容和标准指引（试行）》和《物业服务合同示范文本》的宣传推广力度，加强合同订立业务指导，要求在合同中对服务事项、服务质量、费用标准、资金使用等条款进行明确。尤其是抓牢新交付小区合同备案和小区合同续改签备案两个关键节点，及时纠正明显不合规的情形。同时，压实物业服务信息公示公开制度，督促物业企业将小区物业服务合同、服务标准、收费标准等在小区醒目位置予以公示，并接受全体业主监督。此外，联合区委社工部探索小区自治第三方咨询服务机构的市场准入机制，规范第三方咨询服务机构服务行为。

（二）压实物业服务考核机制，提升物业服务管理水平

全面压实物业服务考核机制，一方面督促物业企业建立完善自我考评奖惩制度，确保服务标准化执行落实到岗到人；另一方面，将物业管理纳入高质量发展工作任务清单，深化“红黑榜”与日常监管机制，优化考评规则，加大与消防、市监、公安、综合执法等部门联合检查力度，加强基层对物业日常管理抓手，通过书面函告、约谈问责、行政处罚、跟踪问效，健全履约失信问责机制，分专项分类别倒逼物业企业规范履约、闭环整改。同时，加强物业企业履职培训，联动消防、市监等部门，定期组织消防安全应急演练、电梯设备维养、典型案例剖析等业务培训或主题活动，强化提升物业从业人员专业技能。

（三）激活业委会治理效能，健全住宅小区自治制度

一是把牢“人选关”，严格落实候选人多部门联审机制，选优配强业委会这支关键队伍，实施业委会履职承诺书签订，要求委员承诺清廉公正履职；二是把牢“制度关”，借业委会换届修订小区自治制度契机，鼓励将公共收益管理、装修管理规约、小区更新改造、业委会离任审计等群众高频关注、反映强烈的事项写入《业主大会议事规则》《小区管理规约》，鼓励建立物业履约激励约束机制，推动小区管理有章可循、物业企业积极履约；三是把牢“指导关”，发挥“居业物”基层治理三驾马车中社区居委会的桥梁纽带作用，支持、指导业主、业委会依法开展小区物业管理自治活动，对业主大会、业委会作出的违反法律法规或侵害公共利益的决定，责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。

（四）完善多方协调工作机制，推进物业纠纷诉源治理

聚焦物业领域职能交叉问题，积极对接区委编办、区司法局，厘清各部门职责，推动建设交通、综合执法、公安、消防、市监等部门形成物业领域问题处置合力，落实联合执法进小区，推动小区物业纠纷就地化解。抓牢前期物业承接查验，强化小区交付筹备风险管控，实施交付前重点工作交底，对各类费用公示、装修垃圾清运、违规装饰装修等问题予以风险预警和防范指导，督促物业企业加强违法违规等事项巡查、劝阻和上报工作，抓早抓小遏制纠纷苗头。

感谢您对我区物业管理工作的关心和支持，欢迎继续关注并监督我们的工作！