各镇人民政府、街道办事处，区属各单位：

《镇海区工改商项目管理办法（修订）》已经区政府常务会议研究通过，现印发给你们，请遵照执行。

宁波市镇海区人民政府办公室

2024年12月26日

镇海区工改商项目管理办法（修订）

第一章 总则

第一条  制定依据

为进一步盘活利用低效用地，提高土地集约综合利用水平，加强对工改商项目的管理，推动现代服务业高质量发展，根据有关法律法规和上级相关文件精神，结合我区实际，制定本办法。

第二条  适用范围

本办法所称工改商项目是指所属地块暂未列入政府改造计划的工业和仓储企业，因社会经济发展、产业布局调整、城市区域功能调整原因和自身发展需要，在不改变土地用途、不改变建筑规模、不改变房屋结构承重体系的前提下，经认定同意，临时性整体改变房屋用途用于现代服务业经营的项目（新批项目建筑面积应在3000平方米以上）。

临时改变房屋用途期间，因城市建设需要收储或者征收的，按房屋、土地原用途给予补偿。

第三条  支持对象

工改商经营项目重点支持：

（一）信息传输、软件和信息技术服务业；

（二）科研设计、检验检测、知识产权等科学研究和技术服务业；

（三）总部型的人力资源、法律、会计、税务、资产评估等商务服务业；

（四）互联网批发零售、专业批发市场、连锁零售商业（综合体）等商贸服务业；

（五）上规模的住宿餐饮、文化娱乐、旅游体育、养老健康等生活服务业；

（六）其他符合我区产业导向的现代服务业。

工改商经营项目对存在以下情况的不予支持：

存在严重消防或房屋结构等安全隐患的；

存在水源、噪音、空气等环境污染隐患的；

存在社会治安问题隐患的；

业态为公寓、居住用房的；

其他高耗低效、不符合我区服务业产业导向的；

近三年已作出征收决定纳入房屋征收范围的。

第四条  职责分工

工改商项目在区政府统一领导下开展。部门职责分工为：

区工改商联席会议办公室（设于区发改局）负责工改商项目统筹工作，组织部门联席会议对项目进行联审；

区自然资源规划分局负责工改商项目的土地管理、规划管理和项目土地收益金核定、收缴；

区建设交通局负责项目房屋结构安全鉴定备案及改建工程的消防监管；

区消防救援局负责项目投入使用、营业前消防安全检查，日常火灾防控和消防监督检查；

区交警大队负责项目交通安全监督管理；

区商务局负责商贸业态项目的管理及产出标准制定；

区经信局负责软件信息业态项目的管理及地块亩均产出评估；

区文广旅游局负责旅游住宿业态项目的管理及产出标准制定；

区生态环境分局负责项目生态环境问题统筹协调和监督管理；

区市场监管局负责项目市场综合监督管理，企业经营执照的检查登记；

其他相关部门根据职责履行对工改商项目的监督管理；

项目所在镇、街道（园区）负责向区工改商联席会议办公室提交企业工改商申请，履行辖区内工改商项目日常监管职责，督促管理协议履行。

第二章 项目管理

第五条  项目办理

（一）项目申请。项目所有权人向所在镇、街道（园区）提交工改商项目申请，提供工改商项目申请表、企业营业执照、土地证、房产证、宗地图等资料，说明工改商项目的房屋地点、面积，改变用途的原因和理由、项目改造投入及产出、申请工改商的期限等；

（二）属地初审。项目所在镇、街道（园区）经征询相关利害关系人的意见，初审同意后上报区工改商联席会议办公室；

（三）会议审议。区工改商联席会议办公室受理后，召集区自然资源规划分局、区建设交通局、区经信局、区商务局、区生态环境分局、区市场监管局、区文广旅游体育局、区消防救援局、区交警大队等部门和项目所在镇、街道（园区），召开部门联席会议进行现场踏勘和项目联审。项目经鉴定符合消防、房屋结构等安全标准后，区工改商联席会议办公室根据联审意见出具联席会议纪要。对于涉及建筑面积2万平方米及以上或者其他社会影响较大的工改商项目，需提交区政府常务会议讨论后实施；

（四）签订管理协议。区商务局、区文广旅游体育局等行业主管部门应对工改商地块销售额、税收、企业招引、升规纳统等提出明确标准，属地镇、街道（园区）根据行业主管部门明确的标准和要求，与项目方签订《工改商项目管理协议》，督促协议内容落实；

（五）收取土地收益金、核发同意决定书。区自然资源规划分局履行工改商项目的规划和土地审批，根据实际业态核定土地收益金标准（标准为：项目实际业态用地基准楼面地价与原用途用地基准地面地价的差价×2.5%×改变用途年限，若核定值为负值，按零计取）。对实际业态为混合业态的，按照不同类别分别核算。项目所有权人按照临时改变用途年限，一次性缴纳土地收益金，区自然资源规划分局核发《准予临时改变房屋用途决定书》。

第六条  项目延续

工改商项目首次批准期限一般为三年，最长不超过五年。期限届满确需延期的，应当在期限届满前六十日内向所在镇、街道（园区）提出延续申请，每次延续期限不得超过两年。

第七条  禁止情形

有下列情形之一的，禁止开展工改商项目：

（一）属于临时建筑或危房的；

（二）城中村改造范围或者土地储备计划范围的；

（三）影响近期建设规划或者控制性详细规划实施以及交通、市容、安全等的；

（四）房屋局部临时改变用途后，不能满足独立使用要求或者造成未改变部分使用功能上缺陷的；

（五）改变使用功能后，对相邻土地、建筑物造成影响或影响相关利害关系人合法权益的；

（六）法律、法规、规章规定禁止的其他情形。

第三章  监督管理

第八条  绩效管理

工改商项目应严格执行产出收益标准，属地镇、街道（园区）按照《工改商项目管理协议》，督促申请企业在两年内达成约定产出。两年运行期满后，属地镇、街道（园区）联合行业主管部门对项目产出开展评估，对未完成相应目标的督促在一年内完成整改，对未能整改的取消工改商延续资格。

第九条  土地收益金管理

经批准后需缴纳土地收益金的工改商项目，由项目所在镇、街道（园区）负责督促项目所有权人缴纳土地收益金，区自然资源规划分局负责土地收益金核定与征收。

第十条  失效项目管理

未重新申请、申请未获批准、土地收益金应缴未缴的项目，列为失效项目。区工改商联席会议办公室负责将失效项目抄送所在镇、街道（园区）及区自然资源规划分局、区市场监管局、区文广旅游体育局等相关职能部门。项目所有权人应当自行恢复原房屋用途，拒不履行的，各职能部门根据各自职责，依法依规处置。

第四章  附则

第十一条  其他事项

本办法自2025年1月26日起施行。2020年1月9日印发的《镇海区工改商项目管理办法》（镇政办发〔2020〕2号）同时废止。

附件：1.工改商项目管理协议（参考范本）

2.镇海区工改商项目申请表

镇政办发〔2024〕61号（关于印发镇海区工改商项目管理办法（修订）的通知）.doc