根据《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》第四章第三十条第四款，“实际安置用房建筑面积超过可安置面积的部分，按照安置用房交付时所在地段同类房屋等级的商品住宅的平均价格结算”。根据《蛟川北区后施社区、陈家村、俞范村集体土地房屋拆迁实施方案》，“在安置结算时，因安置房套型面积等原因扩户建筑面积超过20㎡的，超出部分的建筑面积按市场指导价15000元/㎡结算”。

现房地产市场呈下行态势，原定蛟川街道辖区安置用房市场指导价15000元/㎡已高于实际市场价格，以北区三村安置房鸣芩嘉苑为例，现平均成交价格为13000元/㎡。由于建设施工设计，安置房实际面积往往略微超过可安置面积，以鸣芩嘉苑为例，扣除电梯补助建筑面积外，各户型平均超出可安置面积3㎡左右。根据上述政策和方案，扩户面积已达到20㎡的待安置户，在结算阶段需按照15000元/㎡购买超出可安置面积的部分。若某户分得3套安置房且扩户已达20㎡，则在结算阶段需要为超出面积支付近14万元（3㎡×3套×15000元/㎡=135000元）。

因此，考虑到以下两点：（1）超出面积部分15000元/㎡的结算价格已高于安置房实际成交价格，大量扩户面积达20㎡的待安置户交付意愿弱。（2）本年度蛟川辖区预计将有近3000套安置房待交付，可能对周边房地产市场造成较大程度的冲击。

综上建议：（1）建议由于套型关系产生面积超出部分的结算价格按照基准造价结算。（2）建议允许由政府回购安置房源，一方面可以降低对周边商品房价格的冲击力，另一方面回购所得的安置房源可用于安置更多待安置户，缩短安置周期，节约待安置户过渡期间的成本支出。

赵国伦代表：

您提出的关于优化蛟川北区三村安置房结算的建议收悉，经我们研究，现答复如下：

一、扩户面积和结算方式

扩户评估面积是在可安置面积基础上，匹配安置用房实际具体套型面积而就近上靠的面积。《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》（镇政发〔2020〕30号）规定，每户扩户建筑面积不超过20平方米。扩户建筑面积在10平方米以内（含10平方米）部分，每平方米按照安置用房基准价50%结算（4000元/m²）；扩户建筑面积10-20平方米（含20平方米）部分，每平方米按照安置用房基准价80%结算（6400元/m²）。实际扩户建筑面积超过20平方米部分，原则上根据镇（街道）在地块拆迁实施方案中明确的价格执行；对价格需要结合实际调整的，委托第三方评估机构对安置用房市场价进行评估并出具报告，报区政府研究确定。

二、安置用房回购

安置用房回购原则上是拆迁安置后的市场行为，且市区拆迁政策中均不涉及安置用房回购。因此安置房回购无相关政策依据，至于能否通过安置方式调整，将部分调产安置需求变更为货币安置，街道将提出相关方案，报区政府研究确定。

镇海区人民政府蛟川街道办事处

2024年5月10日