目前镇海区随处可见公寓楼出租，特别是由工业厂房改建成的群租式公寓也如雨后春笋般冒出，这一方面是随着我区城市化进程的加快，地铁的开通，我区便利的交通和生活配套使得公寓、餐饮住宿等需求量大；近几年城市拆迁工作量大，民宅的拆迁和产业工人居住的矛盾也加剧了需求的扩大；另一方面不少企业因市场和大环境的原因，实体经济经营不善，也看到了商机，纷纷拥入，抢占工改商住的市场，赚取更高的收益。

我区自2011年起即根据企业需求及规范管理的需要，出台了工改商项目管理相关文件，并多次修改以适应时代发展和监管的要求。2018年宁波市规划局、市国土资源局关于印发《宁波市临时改变房屋用途管理规定》的通知（甬规字〔2018〕177号）中明确禁止工业、仓储等建筑改为公寓、居住用房，因此工业厂房改建成公寓项目目前不在审批备案范围内，厂房改公寓处于监管的“灰色地带”。因涉及到的监管部门多，合法化需要突破土地用途管制、区域规划、消防安全等诸多限制，除有信访投诉进行针对性处理外，大部分部门未将此类项目纳入日常监管。据有新闻报道，全市排查出工业厂房改建成公寓的有近1600家，镇海区也不在少数，因这些项目在改造时未办理任何审批手续，也未经规范的设计施工验收，不仅存在诸多违法行为，相当部分公寓楼还存在房屋质量、消防等诸多方面的安全隐患，加上改建大多为私营企业主纯商业化行为，管理也跟不上，发生安全事故的可能性很大，而这类事故一旦发生，极有可能带来惨痛的教训和负面影响；工业、商业和住宅混在一起还会造成生产效率和生活质量的降低，在二、三类工业用地上的厂房改建也较易产生一些环保方面的纠纷和环境风险隐患。此外工业厂房改建成公寓楼，以工业用地的价格获得商业用地的利润，影响了土地利用的公平公正，会打击原正规审批工改商项目的守法积极性，而且从另一角度说还制约了制造业转型升级，对实体经济形成反向引导，加剧目前产业用地紧缺的现状。

建议如下：

近期。鉴于目前厂房改公寓项目遍地开花和安全隐患较为突出的现状，建议应尽快由有关部门牵头，摸清底数和现状，并出台厂房改公寓项目违法行为分类处置方案，部门协同确定房屋质量、消防安全等整治标准要求，落实企业主的主体责任，通过纳规一批、整改一批、取缔一批，将厂房改公寓项目的房屋质量安全、消防安全、环境风险安全等安全隐患消除或削减至可控范围内。

远期。结合区域规划及国土空间综合整治方案，对符合远期规划的厂房改公寓项目，可引进国企或房地产开发企业参与，予以规范化整治，并进行审批备案。并建议总体采取措施限制工改住项目，多考虑科技创新企业发展用地的诉求，配套设定相关针对性的政策，以支持科技创新产业的发展，把土地厂房收储提供给纳税多、发展潜力大、完全自用的科技创新性企业。

加强宣传，营造氛围。通过互联网、报纸、电视等媒体，加大宣传力度，宣传政府的政策，避免又有企业主新实施厂房改建公寓项目，也引导市民去租合规的公寓，并参与到整治工作中，曝光重大隐患和问题，助力政府厂房改公寓项目整治工作的深入开展。

贝晓萍委员：

您提出的关于《关于加强厂房改公寓项目监管的建议》　的提案收悉，经我们研究，现答复如下：

由于厂房与公寓两种建筑类型的房屋结构、消防安全、日照、公共基础配套等标准不一致，现有厂房改造成公寓无法达到住宅类建筑技术规范要求。因此，《宁波市临时改变房屋用途管理规定》（甬规字〔2018〕177号）明确规定，禁止工业、仓储等建筑改为公寓、居住用房。

但是近年来，由于外来人口增加和拆迁原因，原来租赁在农村村民住宅的人员和产业工人有较大的房屋租赁市场需求。部分企业因利益驱动和生产转型等各种原因，擅自将工业厂房改建成类公寓自用或对外出租的现象确实存在，存在一定的安全隐患。为此，区级各有关部门将进一步加强这些群租房的监管，防范安全事故的发生。

一、开展安全大排查，尽量消除安全隐患。根据上级部署，以区委会办为牵头单位，以镇街道、园区为主体，多次通过群租房、公寓大排查，进一步摸清底数。对存在消防隐患的，通过取缔、整改、规劝等进行分类处置，尽可能地防范安全事故的发生。涉及建筑消防设施未安装或缺失等问题，建交、消防部门督促指导企业安装符合技术标准的消防设施，确保建筑安全可居住；存在住宿与生产储存经营场所合用或违章搭建等问题，建交、消防、综合执法、资规等部门将严格执法。

二、智慧管控，筑牢消防安全的防线。各工业企业改建、装修等建设行为时，区建交局将根据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》（住房和城乡建设部令第58号）等规定，依法依规加强对建设工程的消防设计审查、消防验收、备案和抽查工作。区消防大队针对公寓宿舍用电用气用火等方面的消防安全基础比较薄弱等实际，将部分公寓纳入消防安全重点单位监管，依托消防自主管理平台，通过“智慧监测+自主管理平台+微型消防站”三位一体的智慧管控模式加以管理，实现火灾事故早发现、早预警、早扑灭。同时，所在建筑可全区域覆盖安装独立式烟感报警器、智能充电桩等监测设施，以“智防+技防”的数智化手段，科学管控，筑牢建筑的消防安全防线。

三、消除或降低厂房改公寓消防安全隐患。区建交局将根据工作职责持续做好既有建筑改造项目的消防验收工作。督促建设手续齐全的厂房改公寓项目办理相关消防验收手续，加强对工改商项目的消防验收及备案审查，在验收时严格按图纸和设计规范验收，确保消防工程质量。二是依法对存在违法行为的厂房改公寓项目进行处置。根据相关法律规定，对不符合要求的项目责令停止施工、停止使用，同时督促整改后能满足消防验收条件的厂房改公寓项目立即落实整改并申报消防验收。三是协助相关部门做好宣传引导工作。从政策规定、专业技术的角度阐述厂房改公寓需满足哪些条件，私自改造会产生哪些消防隐患，引导企业主合法合规的利用现有的建筑资源。同时做好消防验收咨询服务，营造良好的营商环境。

四、进一步加强规划保障。在新一轮国土空间规划和各片区控制性详细规划编制时，对保障性用房布局进行统筹考虑。近期，拟于临俞片区新建配售型保障用房，以满足该片区产业工人居住需求。同时，在企业新建和改建配套设施时，鼓励申报租赁型保障用房，进一步从源头上缓解产业工人住房难问题，降低企业用地成本，提高营商环境。

宁波市自然资源和规划局镇海分局

2024年4月28日