随着城市的进步，近几年新建或在建的居民住宅小区基本上都是高层住宅，视野开阔、采光和通风好是高层建筑的优势所在，在小区较新的情况下，舒适的居住环境深受居民的喜爱。然而随着房龄的增长凸显出来的问题也日益增多。

1.机械设备的老化问题。高层住宅配套的电梯设备、电气电力设备、排水设备、排污设备、消防设备等机械设备，随着房龄的增加会自然老化，再加上高层住宅的容积率过高，住户总量大，使用率高，这也会在一定程度上加速高层住宅设备老化的速度。一旦出现故障，就会造成居民生活的不方便，并且会伴有极大的安全隐患。

2.外墙剥落的风险问题。由于饰面层处于建筑结构外侧，受到风压、热胀冷缩应力、水压、冻胀等多种外界环境的直接作用，或施工工艺控制不当等原因，出现开裂、局部或大面积空鼓、脱落等质量问题。尤其是在风荷载作用下、恶劣天气和四季交替温差变化的影响下，饰面层脱落问题层出不穷，给楼下过往行人和车辆带来严重的安全隐患。同时，墙砖开裂极易造成居民房屋渗水，如果没有及时维修，一遇到下雨天气墙体便会渗水，久而久之可能造成墙体开裂，影响楼体安全。

3.维修流程周期较长的问题。机械设备和中大维修成本较高、专业性较强、周期较长，更换一次动辄就要花费几十万几百万，外墙剥落的维修价格更是会达到上千万。在入住前期的公共维修基金难以支撑小区相关费用，庞大的维修资金筹措困难。同时相关维修流程繁琐，在启动前即使社区出资聘请第三方采取居民投票形式鼓励推进，但总体耗时较长且具有不确定性，容易出现久拖不办或屡修屡坏等问题，长期无法解决将会激化基层矛盾。

为了排除小区安全隐患的，提升居民居住幸福感，化解居民同物业、业委会和基层的矛盾，妥善解决高层住宅设施设备年久老化以及外墙的维修问题，建议如下：

1.政府主导，统筹实施。建议政府应发挥主导作用，对全区老旧小区整治进行整体规划和彻底排摸，针对老旧小区设施设备维修一事出台相关政策，针对安全问题较为严重的高层小区，成立由相关职能部门和各专业经营单位参加的整治工作组，明细职责分工和整治工作目标。根据结果制定整治方案，研究整治资金筹措、小区硬件设施建设等重要事项。

2.加大投入，分布实施。应当按照突出重点、分步实施的原则，从当前城市发展最需解决、社会群众呼声最强烈的问题入手，将消除安全隐患作为当前高层住宅小区改造整治的主要内容，优先解决核心设施、外墙维修、消防设备和管网破损等陈旧老化问题。建议加大对小区设施设备老化维修的财政资金投入，设立专项维修基金。同时在不影响规划的基础上，积极为小区内的闲置地块引进企业投入，平衡维修资金缺口，消除安全隐患。

3.优化流程，规范实施。建议设立小区应急维修保障机制，推出“急事快办”服务，即提前设立小区应急维修资金，一旦出现电梯、水泵、墙体剥落等极易引发安全故障的维修事项时，经多方确认后直接动用应急维修资金进行维修，提升维修效率和群众满意度。同时，在重大项目维修启动前，可以采用试点推进模式，不以整个小区为单位，以楼幢为单位，经本幢居民同意签字即可实施，通过以点带面，形成示范效应，带动小区其他住户跟进维修。

单佳晶代表：

您提出的“关于加强高层住宅基础设施设备维护的建议”收悉，经我们研究，现答复如下：

根据国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》的规定，住宅共用基础设施设备属于物业管理区域内全体业主所有。经业主大会同意，可在《物业服务合同》中约定是否由物业服务企业承担共用设施设备维护的义务。

一、加强前期物业管理

前期物业服务企业在前期物业管理中,应当参与物业共用设施设备的检查，对发现的问题和其他不利于物业使用和管理的,及时向建设单位或者相关专业单位提出整改意见，并协助专业单位督促落实；对物业共用设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议，并参与物业共用设施设备安装调试工作；建立物业共用部位、共用设施设备等工程资料和日常管理档案。

在物业交付前，物业服务企业需对物业共用部位、共用设施设备进行查验，确认查验结果，形成查验记录，订立物业承接查验协议，并在协议中对承接查验的情况和结果、双方权利义务、存在问题、解决方法及其时限、违约责任等事项作出明确约定。       

二、严格督促物业企业履行义务

依据《宁波市住宅小区物业管理条例》的相关规定，督促物业服务企业依法建立健全物业共用部位、共用设施设备运行状况的检查维护制度，加强对电梯、消防、建筑幕墙、户外广告设施、墙外挂设空调室外机等设备安全状况的日常巡查。对业主发现的问题，及时核实情况，采取必要的防护措施，如属于保修期限和保修范围内的问题，及时通知、督促建设单位履行保修责任；属于物业服务企业管理的物业共用部位、共用设施设备的问题，按照物业服务合同的约定，及时组织维修。

三、建立健全物业专项维修资金监督管理制度

依据《宁波市住宅小区物业管理条例》、《宁波市物业专项维修资金管理办法》等法律法规，专项维修资金专项用于物业保修期届满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。对既有物业管理区域未设立专项维修的，业主委员会应当拟定专项维修资金筹集方案，经业主大会审议通过后，按照业主大会决定组织筹集，倡导优先利用业主公共收益设立专项维修资金。

根据本物业管理区域内的实际情况，可按日常小额维修、单项维修和应急维修分类使用。物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的费用可按照多幢、专属单幢、专属单元、专属楼层的原则进行分摊，同理也可按照多幢、专属单幢、专属单元、专属楼层为单位落实维修。

设立住宅小区物业管理区域专项维修补贴资金，对符合中修及中修以上维修项目的，可以给予一定比例的补贴，但维修项目所涉业主未按规定足额交存、续存专项维修资金的除外。