产业工人是创造社会财富的中坚力量，是创新驱动发展的骨干力量，是实施制造强国战略的有生力量。这几年，得益于我区一些产业政策措施的密集出台，产业工人队伍进一步发展壮大，这也给我区公共服务提出更高的要求，而产业工人的居住问题已经成为产业工人公共服务的重中之重。但是，随着全区各镇、街道大量城中村的拆迁改造，使得原租住在周边农村的大量产业工人面临居住问题。

从蛟川街道情况来看，街道下辖19个行政村、社区，现有人口约12万，外来人口7万多人，其中大部分是产业工人。目前，随着蛟川北区棉丰、南洪、陈家、俞范、后施5村整体拆迁后，原居住在这5个村2万多产业工人的居住问题也开始凸显出来，这些问题主要有：

1、合适房源难寻。2万多产业工人从原比较低廉的村庄租赁房搬出后，主要是通过三条途径解决居住问题：一是到周边稍远地区租房；二是居住到周边公寓楼；三是居住在企业宿舍。事实上，后两条途径很难分流较多人员，企业宿舍主要解决企业内部员工，周边公寓楼本已经居住饱和。大多数只能寻找周边稍远的房源，比如，到蛟川街道南片村民房屋、居住小区租房，或者到澥浦、招宝山甚至骆驼等周边镇街道租房。问题的关键是，澥浦、庄市、骆驼等镇街道也同步在推进旧城改造工作，也有一大批产业工人面临着居住房源问题，造成这些地区的房源供不应求，房屋租金势必水涨船高，租金要从原来的几百元上涨到动辄每月千元以上。许多产业工人遇到了“一房难租”的困境，有的甚至好几个人合租，这不但给他们生产生活带来诸多不便，也给社区管理、环境卫生、文明创建等社会管理带来了一定的难度。

2、企业成本加大。就蛟川街道而言，企业比较集中在北区的临俞工业园区及周边，员工以一线操作工人为主，基本上没有能力购买周边商品房，而近几年受到疫情、经济等影响，本就存在的“招工难”问题，因员工“一房难租”困境，使得这一问题越发严重。为了留住员工，首先要解决员工的居住问题，许多企业纷纷拿出实质性措施，如，有的给员工发放居住补贴；有的腾出空间为员工设置临时宿舍；有的购买商品房作为员工集体宿舍；有的专门雇车进行接送；有的甚至包租周边廉价宾馆解决员工住宿。在当前总体经济形势不太良好的情况下，这无疑又给企业增加了很大的管理成本。而且这些举措也并非是解决员工住宿问题的长效办法。

3、管理风险陡增。在解决产业工人居住的问题上，目前可以说是“八仙过海、各显神通”，企业、社会以及农村各有各的做法，这些做法因缺乏系统性的引导和管理措施，往往带来许多社会管理上的风险，如，附近村民为增加个人收入，开始私搭乱建，以低价租赁给员工居住，这不但存在着危房、消防等安全隐患，也给拆除违章工作带来了难度；又如，个别企业擅自将厂房改变为宿舍且对外出租，而内部管理又不到位，存在着环境脏乱差、人员居住混乱、消防隐患突出等问题；再如，公寓楼（群租房）属于人员密集场所，经营主体普遍存在主体责任落实不够问题，管理者安全意识和管理能力不强，管理松懈，再加上租户流动性大，难以实现统一管理，造成个别住户的违规行为难以得到有效禁止，以致形成“破窗效应”。同时，当前又面临着严重的疫情防控形势，这些地方往往是人员情况不明、核酸检测不严、场所码“一扫三查”不实等问题，极易出现疫情防控“破防”问题。

上述三个问题，在全区各镇、街道推进城中村改造工作中，都会遇到的产业工人居住的主要问题。因而如何解决这部分产业工人的居住问题，是当前一项非常紧迫的任务。党的二十大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”为了进一步解决产业工人居住问题，提升员工的归属感、获得感和幸福感，我们建议：

1、坚持科学合理规划。要加强科学合理规划，把产业工人的居住纳入到各类规划中。一是在编制城镇规划中，各镇、街道要结合长期发展要求，统筹规划布局产业工人居住用地，可以通过政府投资、政企合作、企业投资等多种模式，建设租卖合一的产业工人居住区。二是在编制园区规划中，要按照“产城融合”的要求，做好产业园区周边配套，合理布局居住用地以及生活性配套设施；统筹谋划和科学选址整村搬迁后企业职工居住空间，结合存量土地，科学布局职工宿舍和人才公寓。三是在编制村庄规划中，要充分考虑村庄周边产业情况以及产业职工的需求，优化村庄用地布局，预留为周边产业工人提供居住的空间。

2、推进蓝领公寓建设。蛟川街道迎周村是蛟川唯一的保留村，迎周村前有临俞工业区，后有经济开发区，又在蛟川生态园旁边，生态环境优美，交通便利。蛟川街道在迎周村试点建设蓝领公寓项目，正是探索破解产业工人居住问题的有效方法之一。通过有效整合村内“低小散”企业，腾出土地资源24亩，投入资金1.88亿元，建设带有地下停车场的蓝领公寓楼4万平方米，可出租房间800多间，解决周边2000多名产业工人的居住问题，计划明年8月投入使用，建成以后将成为产业工人集居住、生活、娱乐为一体的数字化管理综合性场所，预计每年可以收入1200万元以上。这个试点工作，应该说是成功的，既增加集体经济收入，又可以解决一些产业工人居住问题，同时还可以解决散居带来的社会管理问题。其他有条件的地方也可以采取村级资金、政府资金、社会资金等多方合作的模式建设蓝领公寓。

3、鼓励改建闲置空间。目前，部分企事业单位产业结构转型升级后，拥有不少闲置空间。如果这些存量资源能够改建或者新建产业工人公寓楼，发展住房租赁市场，不但可以进一步盘活存量，为企业提供物业升级的机会；更能够解决部分产业工人居住问题。目前蛟川街道辖区有大大小小公寓楼50余处，可以解决产业工人5000余人；但居住人员已经饱和，亟待进一步的发展空间。因此，要积极鼓励有条件的企事业单位，将空置的厂房、商业办公用房等改建为公寓楼，或者在闲置的土地上建设公寓楼，积极开展规模化、集约化、专业化、规范化的住房租赁经营，既增加房源供应又盘活企业存量资源。同时，要鼓励企业自建或者改建员工集体宿舍，为暂时买房和自己租房有困难的员工提供住处，这也是新型住房制度的一种供给主体和一个保障渠道。

4、切实加强管理力度。公寓楼、宿舍楼等产业工人集聚场所在经营风险和安全隐患方面都远大于普通住宅，必须要加强管理力度，杜绝发生安全事故。要明确专业部门负责，制订统一的公寓楼、宿舍楼的建设标准和管理制度，进一步规范经营主体的准入制度，严格按照相关要求实施审批。要加大监管力度，相关部门要加强消防安全、文明卫生、治安管理、疫情防控等检查力度，发现问题及时进行督查整改，进一步规范运行。有条件的要引入第三方物业数字化化管理机制，通过规范科学的物业化管理，为产业工人提供优质的居住服务。

5、加大政府政策扶持。近几年，我区也出台了一些企业员工住宿和企业建设职工宿舍的扶持政府。但是，在实际操作过程中还存在一些问题，如，迎周村蓝领公寓建设中因标准较高，造成建设成本高，资金回收压力大；工业企业在建设公寓楼时，因土地性质不是商服用地，很难取得相关的许可证；对持续运行且经营较好的主业缺乏进一步的政策扶持。我们建议，要进一步扩大扶持范围，提高扶持标准。对村级集体经济建设蓝领公寓，要在土地、建设标准、投资运行等方面给予更多的政策支持；对存量公寓楼和员工宿舍类，加大长期运营的项目补助，建议租赁持续运营期长的项目适度提高补助标准；对新投资公寓楼的，要优化申报流程，精简申报所需要件，提高项目审批效率，缩短申报周期，并适当提高相关的补助资金。

蛟川街道政协联络委员会：

您提出的“关于加快解决‘城中村’改造过程中产业工人居住问题的建议”收悉，经我们研究，现答复如下：

近年来，为确保绿色石化片区产城融合生态综合开发项目、新型研究型大学、甬江实验室等重大项目落地，我区加速推进七村搬迁、甬江两岸大学征拆工作，约3万户在城中村中租住的产业工人近8万人亟需寻找别的住处；同时随着全省化工园区安全整治提升工作的推进，为有效防控化工园区重大安全风险，根据省级要求，石化区产业园共计40平方公里规划面积内不允许有居民居住，至“十四五”末，禁居区将划至52.6平方公里，将进一步挤压产业工人在我区可居住空间，租赁住房供需矛盾被进一步激化。针对该问题，目前我区开展的主要工作如下：

一、租赁住房发展现状

一是加快培育住房租赁市场。自2020年7月宁波市启动住房租赁市场发展试点工作以来，我区通过走访调研、主动排摸，动员部署符合条件的租赁企业或项目积极申报中央财政支持住房租赁市场发展试点专项资金。截至目前，我区已完成筹集新建、改建租赁试点项目15个，涉及房源6623套（间），盘活租赁住房3186套（间），培育专业化、规模化住房租赁企业1家。其中，15个项目已通过市级专家评审，涉及房源4947套，累计拨付奖补资金15392万元，资金拨付率100%。

二是加快保租房筹集建设进度。“十四五”期间，市级下达我区筹集建设保障性租赁住房任务数1.5万套（间），经初步分解，计划筹集1.66万套（间），其中招宝山街道1700套（间）、蛟川街道5200套（间）、骆驼街道3200套（间）、庄市街道2000套（间）、澥浦镇2200套（间）、九龙湖镇1300套（间）、贵驷街道1000套（间），目前已完成17个项目0.89万套（间）房源的认定工作。已筹集的项目中，蛟川区域内计房源4128套（间），除企业职工宿舍及面向园区内部出租的项目外，剩余项目5个，共计房源2090套（间），建成后可面向市场出租。

三是优化人才房租住供应体系。2020年7月，区委第十四届九次全会研究通过《关于深入实施“科创镇海·人才金港”工程加快建设高水平创新强区的决定》，明确“到2025年，新增人才安居专用房3000套以上”的工作目标。目前，已新增各类人才安居专用房项目5个，共计房源2216套，建成后符合条件的人才可申请入住，并按相关政策规定享受租金优惠。另外，我区积极探索优化出售型人才安居专用房供应体系，给予青年人才优先购房支持。在新建商品住宅公开摇号销售时，预售住宅的50%无房户优先认购房源对符合条件的青年顶尖、特优、领军、拔尖、高级等人才无房户优先购买。

二、持续加强规划统筹

按照《2023年宁波市住房保障工作要点》，重点围绕“产业园区、轨道站点、城市重点建设片区”和“城郊结合部和城中村片区改造”等区域，充分利用3公顷以下零星租赁用地，合理规划建设保障性租赁住房。

一是优化产业空间总体布局。为打造现代化滨海大都市先行示范区，镇海区国土空间规划科学谋划全区空间布局，未来镇海将打造“一心两廊四区”，生产、生活、生态“三生”融合的空间格局，按照“产城融合”的要求，科学布局产业功能区和生活功能区，保障“产城融合”和“职住平衡”，为建设成绿色石化、高端制造的产业基地，创新引领、科教协同智创高地，全域美丽、生态宜居品质城区提供空间保障，各产业片区生活服务配套依托周边城镇区，着力打造“230”的产业空间格局。二是强化土地供应保障。根据宁波市《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，编制年度住宅用地供应计划时，单列租赁住房用地计划，租赁住房用地面积占出让住宅用地面积比例达到10%以上，保障性租赁住房用地面积占租赁住房用地面积比例达到80%以上。今年我区计划供应保障性租赁住房用地3宗约7.73公顷，分别是原省二建租赁住房及商务办公地块约 5.33公顷、九龙湖镇政府租赁住房地块约 1.4 公顷、轨道 7 号线临俞站租赁住房地块约 1 公顷。同时按照宁波市关于做好 2021年度住宅用地供应调控工作文件精神，我区已实行“限房价、限地价、竞自持租赁住房”。

三、合理利用集体土地

国家层面虽大力鼓励合理利用集体用地，我区前期也作了创新探索（迎周、永旺、庙戴三村），以区政府“一事一议”方式推动项目落地实施，但目前集体土地用途仍以宅基地和公益性设施为主，在现有政策、行业规范条件下，作为租赁住房用途无法获批，存在违规用地风险。

2022年5月，市人大胡军副主任一行莅临我区迎周村公共配套服务中心项目调研考察，会上我区建议市级层面：一是对照《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（国土资发〔2017〕100号）等上级政策要求，研究出台符合宁波本地发展实际的利用集体建设用地建设租赁住房的实施细则，协调推进集体建设用地开发建设政策落地，积极向上级争取放开对集体建设用地使用权的限制，统一规划建设（保障性）租赁住房，持续加大房源有效供给。二是遵循《试点方案》中规定的“地方自愿原则”，全面梳理宁波市租赁住房需求较大、村集体经济组织有建设意愿、有资金来源的地区，编制申报实施方案，积极争取成为集体建设用地建设租赁住房的全国试点（前两批全国共18个城市，浙江省杭州市在内）。

四、适时满足改建需求

《实施意见》中，虽明确“闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储等非居住存量房屋，在严格按照相关程序审批并经属地政府同意、满足结构安全、消防安全和生态环境‘三线一单’管控、符合区域功能定位及产业发展的前提下，允许改建为保障性租赁住房，用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补交出地价款”，但在具体实施尤其是工业项目改建为租赁住房项目的实施上，仍存在多方面顾虑。主要表现在：一是改建类项目的放开可能对房地产市场产生的冲击影响不可估量；二是改建类项目在满足结构安全、消防安全的前提下产生的改建成本较高，改建主体为降低成本可能实施的降低建设标准行为的概率增大，进一步加大行业监管部门的监管难度；三是改建主体多头，管控难度大，非专业机构改建后自主运营的行为容易扰乱我区住房租赁市场秩序，不利于租赁市场平稳健康发展。

对比其他区县来看，海曙区、宁海县目前均已发布存量非住宅改建保障性租赁住房的操作办法，但限定了工改项目的实施主体必须为区（县）属国有企业。下步，我局会尽快组织市场调研，在充分掌握市场改建需求后，适时研究并出台符合我区实际的《镇海区非住宅改建保障性租赁住房操作办法》，为保障性租赁住房的建设发展、运营管理提供强有力的政策支撑。

五、强化项目运营监管

房源筹建方面，2022年3月，市住建局会同市资规局发布《宁波市租赁住房设计导则（试行）》，同年7月，省建设厅发布《保障性住房建设标准》，均对宿舍型保障性租赁住房在建设标准设计、房屋结构、居住空间、建筑设备设施、装饰装修以及施工验收等方面予以明确，目前我区新筹建的宿舍型保障性租赁住房已按上述标准实施。项目准入方面，建立健全发改、建设、资规、财政、税务、国网供电等多部门联合审查认定机制，在项目提交认定申请后，由我局牵头于20个工作日内组织开展联合审查，审查通过后及时发放保障性租赁住房项目认定书。认定项目的建设信息、房源信息以及出租情况等均需归集至浙江省统建的保障性租赁住房管理服务系统，纳入数字化规范管理。出租运营方面，加快以明洲星寓为代表的专业化规模化租赁企业培育，实行专业化、智能化、标准化管理，充分利用互联网+，引进专业化运营管理平台，实现线上申请、线上签约、线上支付、线上报修等租赁服务功能，探索创建“无人智能租住”，为承租人提供舒适便捷安全的居住环境。

六、加大政策资金扶持

一是用地指标方面。按照《实施意见》，规划确定的产业园区的存量工业项目，以及产业园区外亩均效益A、B类龙头骨干企业用地面积50亩以上的存量工业项目，允许将配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高到30%。提高部分用于建设宿舍型保障性租赁住房。目前我区已实施工业配套建设保障性租赁住房项目6个，共计房源1277套（间）。

二是资金支持方面。对符合规定的保障性租赁住房建设项目，可以争取中央预算投资、中央财政支持住房租赁市场发展专项奖补等各项补助资金。区级资金方面，统筹从土地出让收益（10％以上）或土地出让收入总额（2％以上）中计提的保障性住房建设资金、“腾笼换鸟”专项经费等，用于发展保障性租赁住房；允许符合条件的项目申请地方政府专项债券，目前已落实1个项目，涉及资金5.0亿元。下步，我区将按照市级统一工作部署，加快出台适合镇海发展需要的《镇海区保障性租赁住房资金分配管理办法》，统筹用好上级各项补助资金发展保障性租赁住房。

三是金融支持方面。支持银行业金融机构以市场化方式为保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，为改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款，并在实施房地产信贷管理中予以差别化对待。支持符合条件的保障性租赁住房项目申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITS）试点,支持符合条件的保障性租赁住房建设运营企业在银行间债券市场发债融资。