城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生、扩内需、推进城市更新和开发建设转型、促进经济高质量发展等都具有十分重要的意义。

城镇老旧小区由于大多建设时间较旱，目前出现了基础设施老化、公共设施不全、环境脏乱差等问题，甚至有的楼房存在不同程度破损。对此，有关部门根据实际情况进行了不同程度的城镇老旧小区改造，群众生活更方便、更舒心、更美好，老百姓享受到了实实在在的改造成果。

但在老旧小区综合改造实施过程中，还存在一些实际问题需要引起我们的思考。一是改什么、怎么改的问题。从已完成的老旧小区改造情况看，主要实施了小区楼房外立面粉刷、绿化补种、雨污分流、停车位增设、道路改造等，而对市民迫切需求的其他相关设施的改造力度不大。比如，在电梯安装和养老设施建设方面，还未真正的全面铺开。二是围墙内、围墙外的问题。从改造过的老旧小区看，仅限于小区围墙内改造的模式，而在推进相邻小区及周边街区联动，实现片区化公共服务设施、围墙外生态环境等统筹谋划不够。三是资金从哪里来的问题。目前老旧小区改造的资金主要由政府承担，但随着改造面域扩大和内容增多，特别是改善类和提升类项目的增多，仅以政府出资的单一改造模式将难以为继，需要建立政府与居民、社会力量合理共担机制。四是如何有效推动的问题。一方面，由于对改造缺乏统筹，还存在不同部门专项工程有多次进场施工等扰民现象；另一方面，社区层面的动员组织机制还未有效形成，因而老旧小区改造还只是由上往下的指令性工程，而自下往上的项目生成及上下结合的机制还未真正成形。

为更好地推进城镇老旧小区综合改造，特提出如下建议：

（一）做好顶层规划设计。一是规划设计。加强对成片改造项目规划论证，做细规划设计方案，让政府愿景和居民愿望有机结合，并转化为现实。在全面调查摸底的基础上，立足全市发展战略、区域开发和产业布局等，以城市设计为龙头，以行政社区为单位，以区域内现有或具有可提升空间的商业、综合服务中心为核心，精心设计，科学规划，特别是从整体上考虑老旧小区改造对城市功能完善和提升的作用，划定老旧小区片区化改造单元，统筹整合各专项工程，推进成片连片改造。二是标准规范。以宜居便利、安全韧性、绿色生态、文脉传承为原则，研究制定符合实际的综合改造技术标准，对改造理念、配套要求、技术方法、工艺材料标准、竣工验收标准等给予规范和指导。三是政策供给。结合空间现实、居民需求，综合评估资金来源、财政补贴和后期管理维护成本，进一步优化完善土地、规划、建设、财税、金融等相关政策，建立一套集总体指导、操作、管理、土地、房屋等为一体的政策支撑体系。

（二）推进城市多维更新。一是拓展改造空间。借鉴北京将东城区和西城区划分成183个街区分类实施更新的经验，不拘泥于老旧小区本身，将改造范围合理拓展至社区、街区，统筹配套各类服务设施，打造15分钟生活圈，从而以街区更新统筹推进老旧小区连片改造提升。二是坚持因地制宜。打破“缝缝补补”的旧观念，打开“经营城市”的新视角，坚持“宜改则改、宜拆则拆、拆改结合”，针对老旧小区区位特点，提出差异化改造策略，因地制宜、精准施策，合理选择改造模式，不搞“一刀切”。比如，把老旧小区的改造与城市土地筹划、新建工程相结合，把历史原因造成的低标准改造整合到区域环境提升的一部分，加大老旧小区未来社区建设探索力度，通过城市更新发展解决历史欠账。三是统筹存量空间。通过挖潜地下空间，整合空中资源等方式，充分利用更大街区范围内一般存在较多闲置或低效利用的土地，为老旧小区提供停车、休闲、家政、养老等公共设施场地，逐步补齐老旧小区基础设施短板。

（三）引导各方共同参与。一方面，主动转变政府角色。由“政府统领”转为“居民自治”，由“政府主导”转为“共同缔造”，让政府成为老旧小区改造的引导者、服务者和监督者，积极探索以代建租用、二次开发补偿、物业收益期权等实践，引导社会资本和民间资本参与改造，增加整体投入强度，同时监督物业企业担负起小区管理责任。另一方面，号召居民全程参与。从提出改造倡议，到商量改造方案，再到监督改造施工，让群众全程参与，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享，通过树立“五共”理念，激发居民参与老旧小区改造、管理各项事务的热情。

（四）加强统筹协作配合。在工作具体推动过程中，要建立健全政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的专门工作机制，不能把民生工程变成扰民工程。一是统筹建设时序。将老旧小区改造与智慧城市、健康城市、未来社区、垃圾分类、无障碍环境建设、二次供水改造等项目结合起来，强化各方协同意识，做好工作衔接，科学推进。二是实施部门对接。统一和各运营商就强弱电、自来水、煤气等管线迁改计划进行协调对接，统筹安排工作进度，实现“最多挖一次”和“综合改一次”。三是科学调度力量。增强与各项目的配合衔接，加大施工力量配备。

（五）健全长效管理机制。老旧小区综合改造只是一个过程，而后续的常态化管理才是永恒，必须在建立健全长效管理机制上下功夫。一是基层自治机制。通过居民议事会、业委会和协调会等平台，让广大居民参与解决小区实际问题，强化业主自治。二是物业管理机制。推进老旧小区物业管理服务全覆盖，建立物业收费与物业服务水平挂钩的动态调价机制，强化物业企业监管，把物业招投标与物业企业信用相挂钩。三是智慧社区建设机制。运用大数据、云计算、区块链、人工智能等前沿技术推动社区治理手段、治理模式和治理理念创新，进一步加大智慧社区建设投入，吸引各类社会资本参与智慧社区建设和运营。

邬启伟委员:

您提出的“关于加快推进我区老旧小区综合改造的建议”收悉，经我们研究，现答复如下：

为进一步改善我区城镇老旧小区居住环境，完善城市功能，切实增进人民群众的获得感和幸福感，根据国务院、省、市有关会议精神和文件要求，结合我区实际，开展了镇海区城镇老旧小区改造三年行动（2020-2022），以加快推进老旧小区改造。计划到2022年，基本完成全区城镇老旧小区改造任务，形成小区长效管理、基层有序治理、城市有机更新的工作机制，实现“六有”目标，即有完善的基础设施、有整洁的居住环境、有配套的社区服务、有长效的管理机制、有特色的小区文化、有和谐的邻里关系。

为高质量实施三年行动，加快推进我区老旧小区综合改造，主要做了以下工作：

1、做好顶层规划设计。区政府成立了老旧住宅小区环境整治改造工作领导小组，区建设交通、发改、城管、公安、民政、规划、财政、经信、文明办等部门以及各镇街道作为领导小组成员单位。根据2020年5月印发的《镇海区城镇老旧小区改造三年行动方案（2020-2022）》，再次明确了以“共同缔造、统筹兼顾、因地制宜、建管并举”为原则，基础类、完善类、提升类三类改造内容的老旧小区改造行动，逐步形成完善的包含土地、规划、建设、财税、金融等的镇海区老旧小区改造标准规范和政策体系。结合我市正在先行先试阶段的城市更新工作，我区推行了以招宝山街道白龙-西门片区为试点区域的片区化改造，以行政社区为单位，以区域内现有或具有可提升空间的商业、综合服务中心为核心，精心设计，科学规划。通过片区视角审视老旧小区改造，以小区联动街区，成片完善基础设施，提升公共空间，建强公共服务，传承历史人文，整体提升片区品质。

2、推进城市多维更新。推进改造内容为老旧小区改造、新小区微更新、社区等公共服务设施提升、道路综合提升改造、交通拥堵区域改造、停车设施整治提升、零星建筑拆迁等的街区更新综合改造，深挖街区改造潜能，科学划片，以街区更新统筹推进老旧小区连片改造提升。因地制宜，精准施策，不搞“一刀切”，改造前做好民意调研和实地调查，依据老旧小区的属性、特色和实际，从方便生活、方便居住的角度考虑，在不改变原有风貌的基础上，施行改造。加大资源整合，指导建设主体盘活小区及周边区域资源，吸引市场主体投资老旧小区改造项目；协助区资规分局探索“毛地出让”的土地开发利用模式，出让方案中明确市场主体责任，满足规划条件的，通过适度拆建平衡资金；协助区资规分局支持对部分零星用地和既有用房实施改扩建，通过置换、转让、腾退、收购等多种方式，增加老旧小区配套服务用房；鼓励行政事业单位、国有企业将老旧小区内或附近的存量房屋提供给街道、社区，用于老旧小区养老托幼、医疗卫生等社区公共配套服务。

3、引导各方共同参与。根据行动方案，老旧小区改造由街道、社区指导小区业主委员会或居民小组向小区居民征集改造意愿、选择改造内容，根据民意调研及实际情况制定改造方案，方案公示修改后实施。盘活小区资源，在改造中根据小区实际增设停车位计取停车费、改造经营用房出租、利用公共区域部位获取广告费等，增加小区“造血功能”。改造中各方主体明确负责人，安排一名专业人员统筹现场管理沟通工作，定人定点，保证居民有畅通的反映渠道。定期组织居民召开座谈会和施工协调例会，在小区内设立施工联络站，及时有效传递改造信息、广泛听取民声民意。充分发挥社区、业委会、楼组长及网格员桥梁沟通作用，建立议事协调机制，强化沟通协调，线上线下主动征询居民意见，调动小区居民共同参与小区改造，实现决策共谋、建设共管、成果共享。改造完成后，邀请小区业主委员会或居民小组参与竣工验收，将小区居民的满意度作为验收的重要标准。

4、加强统筹协作配合。老旧小区改造是一项系统工程，涉及面广任务重，我局坚持以人为本，以问题为导向，做到统筹兼顾，长远规划。既考虑到改造和整治小区的实际需要，解决一些群众关心的实际问题，也要与完善城市整体功能及长远发展相结合；既考虑到地上设施的整治修缮，也要考虑到地下隐避工程的配套建设，特别对于一些强弱电下地、燃气管道、供水排水设施等，我们将力推一次性改造到位，并留足发展空间。优先考虑停车场、文化活动场所等公共服务设施的配套和完善，既治标，更注重治本，借此不断完善小区整体面貌，提升居民生活品质。抓住政策机遇，结合海绵城市建设、五水共治、垃圾分类、无障碍设施建设等，科学谋划项目，减少重复建设，力争做到本轮改造完成之后，后期不再进行大面积的改造。

5、健全长效管理机制。协助区民政局按照《居民自治互助站基本规范》团体标准，深化推广“三联四促”型治理模式，进一步提高“三联四促”站点覆盖率，发挥引领示范作用，引导多方参与老旧小区改造。依托社区“智治”--“码上参与”平台，新增线上提案板块，丰富居民参与渠道，使居民从“提出建议”到“落地实施”都可全程参与、全程监督，实现居民事居民提、居民议、大家办。我区已完成全区应建145个业委会的新建、改选、补选工作，完成率达100%。以业委会全面建立为契机，实现小区物业管理全覆盖，我局督促改造前未实施物业管理的小区，引入专业化物业服务，建立与服务水平挂钩的物业服务收费动态调价机制，依托专业化物业管理，使改造成果得到长久维护。区民政局进一步加强智慧社区建设，指导招宝山街道通过数字化精益管理赋能居民自治，从搭建“云平台”“云自治”“云服务”等多个方面进行探索，打造共建共治共享的社区治理新格局；以庄市街道为依托，持续深化推广社区智治平台--“码上参与”，推动居民参与基层治理；并在总结经验基础上，做好其他5个镇（街道）推广、应用。

为高标准完成三年行动方案，我区下步将继续推进以下举措：

1、积极拓展筹资渠道：老旧小区改造资金由市级、区级、街道（或居民）共同出资方式落实。2020-2022年三年行动，改造体量大、投入资金高，除了利用好有限的财政资金，计划通过政府专项债、银行贷款、社会投资等多种融资方式，有效破解老旧小区改造体量增大、内容增多造成的政府财政压力。同时通过深挖小区内部潜力，在有条件的老旧小区内新建、改扩建用于公共服务的经营性设施，以未来产生的收益平衡部分老旧小区改造支出。

2、积极扩大维修资金覆盖：对部分交纳房改房维修资金或未交纳专项维修资金的住宅小区，各街道将做好居民发动工作，依托“即交即用即补”机制，逐步扩大城镇老旧小区物业专项维修资金覆盖面。对于未建立物业专项维修资金的或者专项维修资金使用余额不足首期交存额的30%时，督促居民及时缴纳日常维修费，为房屋后续维修提供资金保障。打通公共收益与维修资金通道，将公共收益转入专项维修资金账户，弥补维修资金不足。

3、强化工程组织实施和运维管理：街道切实履行老旧小区改造实施主体责任，积极推行工程总承包（EPC）和项目全过程咨询管理模式，提高设计、施工一体化，提高项目建设效率。施工过程中优化施工方案，切实加强全过程精细化施工管理，细化优化施工组织方案，科学合理安排施工任务、压缩同一时间施工范围面，杜绝大面积开挖情况，避免封门封道施工，实行错峰施工等；施工现场材料堆放规范整齐、警示标识补充完善、车辆运输文明有序、围护设施安全到位、环境卫生清洁干净。建立对改造工程成效和改造后续管理机制执行情况的后评估机制，建立评估状况与财政奖励挂钩的激励机制，实现老旧小区改造的“效果共评”。