随着城市建设的发展，我区居住小区越来越多，越来越大，相应的物业管理公司也越来越多，物业管理已成为影响城市小区居民生活品质的重要因素。经过此次新冠肺炎疫情防控可以看出，好的物业公司对小区管控十分有效。目前，物业管理绝大多数是由物业公司市场化运作，但同时也出现有物业公司的物业管理与业主的矛盾。业主对物业投诉越来越多，已成为社区和业主之间敏感的焦点话题，暴露了物业公司在管理中存在的问题。主要表现在以下几个方面：

1、物业管理费的收费与所承担的物业服务不对应，许多小区的物业管理过于简单，仅停留在清洁、门卫的层面，并没有起到管家的作用，未能按照物业管理合同进行规范管理。

2、物业公司过于关注小区的经营活动，借业主的公共资源，获取利益，如小区内停车收费，广告设置收费等，收费混乱，又无公布收费使用情况，造成业主的强烈不满。

3、物业公司与业主之间的关系，有管理者与被管理者的感觉，对业主缓缴、拒缴物业费情况，未能从物业管理公司自身查找问题，而想通过司法途径起诉解决，给业主造成“花钱买罪受”的感觉。

为此，希望有关部门予以关注，加大对物业公司的规范经营管理，建议做好以下几方面：

1、强化社区对物业公司的领导作用，使社区在物业公司的选择、聘用等方面起关键的协调、沟通作用。

2、加大对物业公司的财务审核和监管力度，加大对其不当得利的乱收费行为的查处力度。

3、建立健全物业公司市场准入、退出工作机制，加强物业资质审查和市场准入把关，分类型制定我区物业管理服务的统一标准，规范物业管理服务行为，强化“红黑榜”评选制度，让业主真正感受到物业服务到家的感觉。

卢翰霖委员：

您提出的“关于进一步加强对物业公司规范管理的建议”收悉，经我们研究，现答复如下：

一、加强党建引领小区治理

2020年，在区委组织部统一部署下，我区建立了“横向到边、纵向到底”的党组织覆盖体系，通过新建、改选、补选等形式产生145个业委会，业委会和物业企业的党组织和党建工作实现全覆盖，全区党建引领小区治理格局基本完成。下步，要充分发挥党建引领组织架构的作用，强化党对住宅小区治理工作的领导。通过对物业企业进行履约服务监督、指导业委会进行物业企业的选择与聘用、建立重要事项实施前业委会和物业企业向社区党组织报告制度等方式，切实强化社区党组织对业委会和物业企业在住宅小区自治管理方面工作的领导。

二、加强“阳光物业”建设

我区深入推进“阳光物业”建设，将小区公共收益和维修资金公示情况纳入年度考核内容，督促物业服务企业做好阳光财务公示工作，2020年，全区123个物业管理小区完成阳光财务公示及备案工作。下步，将推动更多物业服务企业进行阳光财务公示，进一步健全住宅小区各类物业资金管理机制。一方面，全面清查已备案的物业服务合同，召开物业合同履约推进会议，督促物业服务企业规范经营收益管理；另一方面，组织抽查审计住宅小区保修金、日常维修资金等使用情况。对挪用、侵占日常维修费等资金的物业服务企业，追回资金并给予警告，没收违法所得，并处挪用、侵占数额2倍以下的罚款，构成犯罪的依法追究相关人员刑事责任。

三、规范“信用物业”建设

2019年12月，我局创新开展物业服务质量“红黑榜”评比，评比结果向社会公布并与前期物业招投标、物业企业选聘和评优评先挂钩。截至目前，已开展5次“红黑榜”评比，共计评选出34个红榜小区、17个黑榜小区。通过政策良性刺激，物业企业竞争力明显增强，信用等级A级本地法人企业增至3家，B级企业增至11家。下步，将继续以物业服务质量“红黑榜”评比为重要抓手，对物业企业实施动态信用管理。一方面，探索完善信用信息管理系统考评内容，将各小区《物业服务合同》的具体内容条款和拟出台的《住宅小区物业项目经理管理办法》纳入信用管理，倒逼物业服务企业提升服务水平；另一方面，建立健全物业企业履约问责机制，严格查处履约失信行为，切实提升物业企业履约质量，推动实现物业服务质价相符。

四、规范物业招投标管理

物业企业市场准入与退出机制，对物业企业的资质审查与项目承接主要通过规范招投标管理实现。我区按照《镇海区前期物业管理招标投标实施暂行办法》和《镇海区前期管理物业招投标评标暂行规则》文件规定开展对前期物业招投标的日常指导、监督和管理工作，整个开标过程采取招标人或其委托的招标代理机构组织实施、公证机构现场公证、评标专家独立评标、物业主管部门全程监管的模式，在全大市率先实施管评分离，改变了过去由行业主管部门同时组织招标活动和实施监管的办法，确保前期物业招投标活动公平、公正、透明。此外，我市出台《住宅小区星级物业服务规范》，将住宅小区星级物业服务分为一星至五星共五个星级设置，明确每个星级均适用的通用原则和要求以及一星至五星分别相应的服务要求，为物业企业开展物业服务活动及加强对物业服务工作的监督管理提供指导和依据。下步，我局将按照小区星级等级加强物业企业履约监督。

五、深化物业费纠纷矛盾化解机制

在切实加强对物业企业监管力度、提高物业企业服务质量的基础上，为有效化解物业企业与业主之间的物业费纠纷，我区探索建立社区、镇（街道）、区级（部门）、人民法院递进式的诉源治理工作机制，并加强矛盾调解力量配备，力求将物业费纠纷化解在诉前阶段，2020年区司法局安排2名物业纠纷专职调解员入驻区矛调中心，累计参与调解55件复杂疑难的物业纠纷案件。下步，将进一步发挥人民调解、行政调解、司法调解的作用，推动小区物业费纠纷就地化解。

感谢您对我区物业工作的关心和支持，欢迎继续关注并监督我们的工作！