自2020年7月，国务院出台了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，宁波列入试点城市以来，我区老旧小区改造工作已经全面展开。按照各地老小区“三分靠建，七分靠管理”的经验，大规模在“旧改”之后需要对各地小区原有物业进行升级，以此巩固“旧改成果”。而物业公司打包连片、区域性管理，降低物业管理成本的“大物业”模式，就成为了可供选择的模式之一。

但目前实施“大物业”管理主要在于目前物业收费价格与实施大物业成本仍然存在较大的差距。以招宝山街道为例，目前33个老旧小区收费标准为每年0.35—0.5元每平方米。而根据相关企业对白龙社区的测算，如需达到《宁波市普通住宅小区物业管理服务等级参考标准》中的2星——3星标准，需要将收费标准提升至0.8—1元每平方米每年，且在考虑经营性收入补贴的情况下，才能勉强实现收支平衡。

为巩固老小区旧改成果，确保大物业管理模式能在老旧小区铺开，建议采取以下措施，以保障旧改试点小区大物业管理模式“破局”。

一是采取政府“带量采购”的方式，鼓励相关物业企业参与小区管理。通过将盈利能力不稳定的成片老小区项目与盈利能力较强的政府公共设施管理项目进行联合招标，以此平衡物业企业的盈利空间。

二是创新盈利方式，多方面加强吸引社会资本参与力度。赋予小区特许经营、建设停车泊位、养老托幼服务、5G社区项目开发等，提高老旧小区项目自身的造血能力。

三是以奖代补，引导物业企业提升服务质量。逐步改变单纯补贴的政府投入方式，通过政府购买服务，考核奖励，以奖代补等形式鼓励支持综合型物管企业承担更多的服务职能，鼓励中小物业公司改善服务质量，实现服务转型。

招宝山联委：

您提出的“关于加快对老旧小区实施大物业管理的建议”收悉，经我们研究，现答复如下：

一、实施老旧小区片区化改造提升

按照《镇海区城镇老旧小区改造三年行动方案》，我区计划分三年完成96个老旧小区改造，建筑面积约344万平方米，户数约4.4万户。招宝山街道以白龙-西门片区化改造项目为试点,分批推进3个片区化改造项目，其中白龙社区改造涉及建筑面积约24万平方米，楼房约116幢，306个单元，住户约3864户。目前，白龙西门片区的安居小区、茗园一区、茗园二区改造整体进度已经完成85%以上；西门社区4个散居楼群和4个小区已经完成立项、初步设计等工作，进入施工图设计。改造内容包括屋面、外立面、楼道、管线、绿化、社区等公共服务设施提升、道路综合提升改造、交通拥堵区域改造、片区内停车设施整治提升、零星建筑拆迁和增设门岗等。

二、推行老旧小区片区化物业管理

以白龙社区为试点，引导辖区内各小区业委会（未成立业委会由社区居委会代行职责）建立“红色业委会共建联盟”，倡导“小区小家、社区大家”，营造老旧住宅小区改造的良好社会氛围，提高物业服务质量，提高居民的生活品质。片区化管理以社区辖区为单位，“业委会联盟”为主体组成联合体，通过公开招标，引进规模大、实力强、口碑佳的物业服务企业进驻，对辖区内的小区进行统一专业化服务，个性化小区管理。

（一）以社区为单位统筹公共资源。

片区化改造后，打破围墙，以社区为边界扩大物业管理区域，统筹停车、共享资源。白龙西门片区各小区原来共有主出入口八个，改造后拟增加电子岗亭、道闸、门禁、摄像头和报警系统，配齐消防设施设备，改造整合利用商铺等小区广告位资源。原龙赛体育中心改造为白龙片区物业和社区办公用房，对小区快递柜、停车管理等引入市场化化管理举措，逐步破解老旧小区公共收益不足的问题。街道通过购置、租赁、借用等多种途径逐步解决老旧小区物业管理办公用房、经营用房缺失的问题，把住宅小区和散居楼群物业管理和社区日常服务相结合，降低物业服务成本。

（二）制订片区化物业管理方案。

白龙片区大物业管理方案拟设立一个综合物业服务项目中心，五个分中心，分别是应急服务中心、维保服务中心、商务活动中心、环境管护中心、邻里服务中心。把原由街道外包的绿化养护内容纳入物业服务成本，统筹打包升级秩序维护、环境保洁、设施养护等物业服务，在推行片区化物业管理的框架下，推行差异化管理，对散居楼群提供市场化的秩序维护和环境保洁工作，对其他在管的物业管理小区推行星级服务，逐步扩大老旧小区物业管理覆盖面，实现以质定价、质价相符。片区内不同基础条件的小区采用不同的服务和收费标准，白龙小区、海苑小区拟采用三星级物业服务标准；安居小区、茗园一区、茗园二区采用二星级物业服务标准；环西散居采用一星级物业服务标准。我局指导街道和社区，6个小区组成“业主委员会联盟”，共同商议改造以后的物业服务提质提价方案，力争6月前完成业主意见征求、方案完善、政策宣传、物业企业选聘等工作。

三、挖掘片区公共收益弥补管理费缺口

实施老旧小区改造以后，新增社区公共用房、物业经营用房、养老服务设施、新增小区快递柜、公共停车位、小区楼道广告位等可出租经营的资源，由片区化管理单位或其他企业进驻经营。白龙社区管辖范围内的办公楼、龙赛体育中心、应急管理局及电信大楼、古海塘公园白龙段绿化、立人中学小型停车场、各类政府补贴等提供有偿增值服务，相关收益可酌情纳入物业可支配性收入，经营收益弥补小区片区化物业服务亏损不足和小区公共设施设备维修更换。根据各小区实际情况，因地制宜加大老旧小区盈利空间挖掘力度，适当推出物业增值服务，以经济杠杆提高物业企业服务老旧小区的积极性。

四、加强片区化物业服务考核

贯彻落实区委办、区府办《关于印发加强基层社会治理全面提升小区物业管理水平实施方案的通知》文件精神，充分发挥物业管理在基层社会治理中的基础作用，创新物业管理考核机制，压实属地责任，2020年，我区已创新考核机制，“梯度考核”，“以奖代补”，已交付的物业管理小区每年30元/户为基准，由区物业管理领导小组办公室对各镇、街道进行考核，考核结果优秀、合格的镇（街道），分别以120%、100%的奖励系数进行奖励。

老旧小区改造是涉及广大老百姓切身利益的重大民生工程，也是补齐城市建设短板、打造共建共治共享社会治理格局的重要内容，秉承“锲而不舍、久久为功”的韧性精神，在精细化管理上持续用力，才能真正把好事办好、实事办实，满足人民日益增长的美好生活需要。

感谢您对我区物业工作的关心和支持，欢迎继续关注并监督我们的工作！