各镇人民政府、街道办事处,区政府各部门、各直属单位:

为认真贯彻落实《不动产登记暂行条例》,加快推进全区农村不动产统一登记工作,切实保护农民合法财产权益,按照国家相关法律法规、《浙江省人民政府办公厅关于做好农村宅基地及住房确权登记发证工作的通知》(浙政办发〔2017〕43号)和《宁波市人民政府办公厅关于印发宁波市农村宅基地及住房确权登记发证工作实施方案的通知》(甬政办发〔2017〕118号)文件精神,结合本区实际,特制定本方案。

一、指导思想

认真贯彻落实中共中央、国务院《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》,坚持以人民为中心的发展思想为指导,结合深化“无违建县”创建、城中村改造、“三改一拆”和“美丽乡村”建设等工作要求,严格执行不动产登记法律法规,按照省市政府统一部署,妥善处理农村违法建筑历史遗留问题,积极稳妥推进农村宅基地、集体建设用地及房屋确权登记发证(以下简称农房登记发证)工作,全面提高农民产权保护意识,赋予农民更多财产权利,促进农村各项改革的深入推进。

二、工作范围及目标任务

(一)工作范围。全区除已列入整体拆迁或近期将列入整体拆迁范围以外的行政村。

(二)工作目标。按照建立不动产统一登记制度的要求,坚持“属地负责、协同推进、依法依规、便民利民、积极稳妥”的工作原则,全面查清全区农村宅基地、集体建设用地及房屋权利状况,梳理完善相关法规政策,分类处理历史遗留问题,规范业务标准。补充完善农村宅基地、集体建设用地及房屋权籍调查成果数据库,并实现不动产登记数据动态更新。

(三)主要任务。以《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)、《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)及农房登记发证的相关政策为依据,全面开展农村房地一体的权籍调查,有序推进农村房地统一登记工作。

1.2017年底前,全面启动农村“房地一体”的权籍调查工作,形成满足登记要求的权籍调查成果;确定庄市街道永旺村为试点村;并以点带面,逐步全面推进,全区符合登记条件的登记率达到50%以上。

2.2018年底前,力争全面完成权籍调查工作,全区登记率达到70%以上,更新权籍调查成果数据库和登记数据库。

3.2019年底前,基本完成农房登记发证工作,全区登记率达到85%以上,完善权籍调查成果数据库和登记数据库。

三、工作步骤

本次农房登记发证工作分为三个阶段开展:

(一)开展工作部署(2017年10月底前)

1.组建机构。区政府成立由区政府办、区农办、区国土分局、区规划分局、区建设交通局、区“三改一拆”办、区综合执法局、区公安分局、区财政局、区法制办、各镇(街道)等部门(单位)组成的工作领导小组,承担农房登记发证工作的组织实施工作。各镇、街道和村集体经济组织要建立专门工作班子,具体组织和承担本级农房登记发证相关工作。

2.制定实施方案。由区政府出台农房登记发证工作实施方案,明确目标任务、方法步骤、时间安排、工作要求等内容。

(二)全面推广实施(2017年11月至2019年11月底前)

1.排查摸底。以行政村为单位开展农村宅基地、集体建设用地及房屋排查摸底工作,调查权利人、坐落、面积、审批情况、建造时间、超建面积、质量情况等基本情况,建立工作台账,形成基础资料。

2.分类处理。开展农村宅基地、集体建设用地及房屋一体化权籍调查测绘,建立不动产登记单元和权籍调查数据库。按照“一户一宅、权属合法、界址清楚、面积准确”的原则,出台细化确权登记发证具体政策,妥善处理各类历史遗留问题。

3.开展确权登记。各镇(街道)和行政村在相关部门的指导下精心组织开展农房登记发证工作。积极动员符合确权登记条件的农户和集体经济组织申请农房登记,依照法定程序审核、公告,登记、核发不动产权证书。区国土分局要依托不动产登记信息平台,完善不动产登记信息系统。

(三)全面检查总结(2019年12月底前)

1.检查总结验收。组织开展对农房登记发证工作的自查自纠,查漏补缺、提高完善,及时整理工作资料并立卷归档。积极做好上级部门对我区农房登记发证工作的检查验收。

2.建立长效机制。要建立完善农村宅基地审批机制和集体建设用地的监管机制,落实国土、规划、建交、“三改一拆”办、综合执法、财政、镇(街道)等单位共同参与的责任机制和监管措施,严格落实宅基地建房“四到场”制度,及时发现、制止、纠正违法用地、违法建设行为,从源头上规范农村宅基地、集体建设用地及房屋管理,切实推进农房登记发证工作。

四、技术路线

以1:500村庄数字地籍调查、集体土地所有权、宅基地使用权登记及农房所有权登记等现有成果资料作为工作底图,结合现有宅基地审批、规划许可、房屋安全质量认定、房产登记等档案资料,按照《农村地籍和房屋调查技术方案(试行)》的要求,开展房地一体的不动产权籍调查工作,补充完善权籍调查成果数据库。依托权籍调查成果,根据《条例》、《细则》等规定,进行不动产登记受理、审核、登簿、发证,最终形成以不动产单元为单位的不动产登记档案,并统一纳入不动产登记信息系统。

对已经土地登记且权属来源资料完整的宗地进行内外业核查,实地未发生变化的,开展房屋测量,建立房地关联。对已经土地登记且经核实发生变化或权属来源资料缺失、不完整的宗地进行外业核查,开展不动产权籍调查。对于未经土地登记或无权属来源资料的宗地进行外业调查,开展不动产权籍调查。

五、妥善处理农村住房历史遗留问题

本着“尊重历史、保护权益、先地后房、分类处理”的原则,在按照《浙江省人民政府办公厅关于加快推进全省农村宅基地确权登记发证工作的意见》(浙政办发〔2014〕73号)规定确定宅基地使用权的基础上,分阶段妥善处理农村住房历史遗留问题,切实维护农民合法权益。

(一)1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前,农民占用宅基地建房且至今未扩建或翻建的,对该宅基地上的房屋可按现有实际建筑面积确定房屋所有权。

(二)1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前,农民未经批准或超过批准面积占用宅基地建房的,且在1993年11月1日后未发生变化的,根据已确定宅基地使用权范围内的房屋建筑面积确定房屋所有权,对超过已确定宅基地使用权范围的房屋建筑面积不予确定房屋所有权。

(三)1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后至2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农村建房难的意见》(浙政办发〔2014〕46号)出台前,农民未经批准或超过批准面积占用宅基地建房的,对在已确定宅基地使用权范围内的房屋,补办村镇规划审批手续后,按照村镇规划批准建筑面积确定房屋所有权;对超过村镇规划批准建筑面积以及超过已确定宅基地使用权范围的房屋建筑面积,不予确定房屋所有权。农民占用经依法批准宅基地建房,但未办理村镇规划审批手续的,补办村镇规划审批手续后,按村镇规划批准的建筑面积确定房屋所有权。

(四)2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农村建房难的意见》(浙政办发〔2014〕46号)出台后,农民违法占用宅基地或违反村镇规划建房的,一律按现行政策处理。

六、稳妥处理集体建设用地及房屋所有权历史遗留问题

(一)1987年1月1日《土地管理法》实施前,使用集体土地兴办乡(镇)村公益事业和公共设施,经所在镇政府、街道办事处审核后,可依法确定使用单位集体建设用地使用权。乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地,至今仍继续使用的,经所在农民集体同意,报镇政府、街道办事处审核后,依法确定使用单位集体建设用地使用权。

(二)1987年1月1日《土地管理法》实施后,乡(镇)村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地,应当依据县级以上人民政府批准文件,确定使用单位集体建设用地使用权。

对集体建设用地上的房屋所有权,依据《房屋登记办法》及《浙江省住房和城乡建设厅关于开展集体土地范围内房屋登记工作的指导意见》(浙建村〔2011〕89号)有关规定予以确权登记。

七、严格规范农房登记发证行为

要严格依照现行法律法规政策办理农房登记发证,确保登记行为依法依规。

(一)严格把握政策界限。对合法部分的农村宅基地及农房,先予以确权登记。对农民违法占用宅基地或违反村镇规划超占超建部分,不予确权登记,在今后按照“三改一拆”工作相关政策集中统一作出处理。对符合浙政办发〔2014〕73号文件规定,允许补办审批手续的,村镇规划和用地审批手续应当同步补办。对不符合补办审批手续但又确实无法拆除的,经各镇政府(街道办事处)会同区规划分局、区建设交通局、区国土分局、区综合执法局等部门认定,可以暂时保留违法超占超建的宅基地及住房,超占超建部分待今后拆建、翻建时予以拆除。不动产登记时能够区分超占位置的,应当在宗地图和房屋楼层平面图中标明超占位置和面积,不能够区分超占位置的应当注明超占面积。违法超占超建面积不确认宅基地使用权和房屋所有权,只在登记簿和证书附记栏中注明。

(二)严格执行房地一体。按照房地不可分离的事实,以房地一体的原则,确定房地权属,调处纠纷,办理登记;房地权利主体不一致时,应当重新确定权利主体,权利主体相对应后进行登记;房地依法转移时,应当一并转移,确保房地权利主体相对应。对于取得宅基地使用权后尚未建造房屋或房屋尚未建造完成的,权利人可以单独申请宅基地使用权登记,对于依法利用宅基地建造住房及其附属设施并建造完成的情形,权利人应当一并申请宅基地使用权及房屋所有权登记。

(三)严格确认权利主体。宅基地使用权应依法确认给本农村集体经济组织成员。对非本农村集体经济组织的农民,因新农村建设、地质灾害防治、移民安置等原因,经依法批准异地建房的,在落实原宅基地处置政策后,可凭相关权属证明文件办理宅基地使用权确权登记。1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前,非农业户口居民(含华侨)合法取得房屋而占用的宅基地,范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的,可按实际使用面积予以确权登记。1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年1月1日《土地管理法》修订实施时止,非农业户口居民(含华侨)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地,按照批准面积予以确权登记,超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。对依法继承房屋或在1999年1月1日《土地管理法》修订实施前经依法批准合法取得的宅基地,不受宅基地“一户一宅”政策的限制,应当予以确权登记。对于没有权属来源材料的宅基地,应当查明土地历史使用情况和现状,由所在农民集体或村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后,公告30天无异议,并出具证明,经镇、街道审核,报区政府审定,属于合法使用的,予以确权登记。

(四)严格履行登记职责。严禁利用确权登记发证机会将违法占用的宅基地、集体建设用地和违法建筑合法化,对拆旧建新的,各镇、街道在审批新建宅基地时,应当同时收回原不动产权利证书,向国土部门办理原宅基地使用权注销手续;当事人在申请办理新宅基地及住房登记手续时,应当同步办理原宅基地及住房注销登记手续。对当事人未按规定申请办理原宅基地及住房注销手续的,国土部门应当责令当事人限期办理注销登记手续;如逾期不办理的,应经公告后直接办理注销登记。

八、保障措施

(一)加强组织领导。区政府成立由分管区长任组长,区政府办、区农办、区国土分局、区规划分局、区建设交通局、区“三改一拆”办、区综合执法局、区公安分局、区财政局、区法制办等相关部门负责人为成员的领导小组,负责发证工作的组织和领导,协调解决发证工作过程中出现的问题。领导小组下设办公室,办公室设在区国土分局,由成员单位联络员组成,具体负责全区农房登记发证的组织、协调、督查、技术指导与考核等日常工作。

(二)明确工作职责。各级各部门要按照实际工作职责各司其职,确保全区农房登记发证工作有序进行。区“三改一拆”办负责监督、指导各镇、街道对农村违法建筑和违法用地的认定和处理工作;区综合行政执法局和区国土分局要按照各自职责对农村违法建筑和违法用地依法进行查处,对符合补办用地审批条件的及时予以补办,对符合确权登记发证的宅基地和住房及时予以办理;区规划分局要指导镇、街道城建部门对符合补办规划审批条件的及时予以补办,对确实无法拆除需暂时保留的建筑提出处理意见;区建设交通局要加强农村住房质量安全监督管理,指导镇、街道及村级组织对农村住房质量安全进行认定;区公安分局负责提供和核实村民户籍及家庭成员等相关情况;区财政局要保障农房权籍调查、登记发证、信息化建设等工作经费;各镇政府、街道办事处要会同区规划分局、区建设交通局、区国土分局、区综合执法局等部门对不符合补办审批手续但又确实无法拆除的农村住房进行认定;各镇政府(街道办事处)要组织镇、街道相关部门和村级组织开展宣传发动、调查摸底、村民身份确认、房屋安全认定等工作,要协助区相关部门开展确权、审批补办、争议调处、登记发证等工作。领导小组中的其他部门要按照工作职责协助做好农房登记发证工作。

(三)减轻农民负担。以深化“最多跑一次”改革为目标,积极提升办事效率,降低办事成本。减轻农民负担,免收涉及农房登记发证的所有费用,区政府将农房权籍调查、登记发证、信息化建设等工作经费纳入财政预算,切实保障工作开展。对各村按每户30元的标准予以经费补助,专项用于权属调查、测绘指界等人员误工费支出。

(四)维护社会稳定。要以维护社会和谐稳定为前提,按照“尊重历史、保护权益、先地后房、分类处理”的原则,既要依据当时历史环境下的政策,又要充分考虑当前实际情况,妥善处理历史遗留问题。同时,依法保障进城镇落户农民的合法权益,其原合法取得的宅基地使用权和房屋所有权应予以确权登记,不得以退出宅基地使用权作为农民进城落户的条件。

(五)强化宣传培训。要采取灵活多样的形式,通过广播、电视、报刊、网络等媒体,广泛宣传开展农房登记发证工作的重要意义、不动产登记法律法规政策、典型经验及做法,创造良好的舆论环境和工作氛围,提高全社会对农房登记发证工作重要性的认识,调动广大农民群众参与的积极性,争取群众的理解支持。

本方案自2017年12月22日起施行。

附件:镇海区农房登记发证工作领导小组组成人员名单

宁波市镇海区人民政府办公室

2017年12月22日

附件

镇海区农房登记发证工作领导

小组组成人员名单

组  长:何黎斌

副组长:徐洪涛  区政府办

          梁明初  区政府办

            胡如君  区国土分局         

    成  员:唐小明  区农办

            陈靖战  区规划分局

            秦春艳  区建设交通局

            杨日飚  区三改一拆办

            薛  珩  区综合执法局

            郑  义  区公安分局

            孙  灵  区财政局

            吴宏元  区法制办

            金明荣  区国土分局

            忻文杰  澥浦镇政府

            毛继华  九龙湖镇政府

            刘抑躁  骆驼街道办事处

            徐  钢  蛟川街道办事处

            徐振捷  庄市街道办事处

领导小组下设办公室,设在区国土分局,由金明荣兼任办公室主任,陈靖战、秦春艳、薛珩兼任办公室副主任。

镇政办发〔2017〕203号（关于印发镇海区农村宅基地、集体建设用地及房屋确权登记发证工作实施方案的通知）.doc