各镇人民政府、街道办事处,区政府各部门、各直属单位:

为落实“六争攻坚,三年攀高”专项行动,深入实施“四驱动、四提升”战略,奋力推进“港口强区、品质之城”建设,进一步改善和提升我区老旧小区环境和居住品质,着力解决老旧小区居民反映强烈的房屋修缮、市政配套、公共环境等民生问题,根据《住房和城乡建设部关于推进老小区改造试点工作的通知》等文件精神,在总结我区老旧小区改造成功经验的基础上,现就推进我区老旧住宅小区改造提升试点工作提出如下实施意见。

一、目标要求

以为民惠民为出发点,先民生再提升,运用“共同缔造”理念,重点解决老旧小区建筑物破损、环境脏乱差、市政设施不完善及管理机制不健全、社区治理体系不完善等问题。计划2018年启动1-2个条件成熟的小区开展试点,总体改造规模不小于15万平方米;2019年、2020年每年启动4个以上小区推进改造,每年改造规模不小于30万平方米。推进小区房屋本体、内部道路、海绵措施、停车设施、市政管网、小区绿化、门禁系统、监控系统、小区治理模式等全方位改造、更新。改造后的老旧住宅小区必须采取专业物业管理或者实施业主自治管理模式,落实老旧小区设施后期管理维护费用,全面提升老旧住宅小区居民的生活品质。

二、基本原则

(一)党建引领、政府引导。加强基层党组织对社区治理工作的领导,发挥财政资金的引导作用,推动政府、企业、业主合理分担,共同建设美好新家园。

(二)自下而上、共同缔造。坚持以居民为主体,充分运用“共同缔造”理念,调动居民群众的积极性,参与老旧小区改造提升全过程,实现共谋、共建、共管、共评、共享。尊重业主意愿,倾听业主意见,自下而上为主,自下而上和自上而下相结合开展工作。

(三)试点先行、逐步推开。以街区为改造单元,以有机更新为主要手段,优先安排一批业主参与意识强、改造方案认可度高、愿意承担部分改造资金的老旧住宅小区进行试点,对小区建筑物本体和公共环境与设施设备进行适度提升。在总结经验基础上,逐步推开老旧住宅小区改造提升工作。

(四)因地制宜、汇聚民智。结合小区实际,激发群众热情,汇聚民众智慧,本着“花小钱、办大事、节约实用”的原则,科学制定并优化老旧小区改造提升方案,力求设计方案精细化、科学化,充分体现小区人文特点。

(五)建管并举、注重长效。按照建设与管理并重要求,根据整治前确定的管理方式,落实整治后的管理责任,建立规范有序的物业管理费用收缴和物业维修长效管理机制。

三、工作步骤

(一)明确改造范围

老旧小区改造原则上指未列入我区棚户区改造计划,小区道路、雨污管网、绿化、围墙、安防、环卫等公用设施设备缺失、老化、损坏严重的,环境较差,缺乏物业管理或自治管理,影响居民正常生活的住宅小区和零散住宅楼。

(二)确定改造内容

包括建筑本体、市政配套、小区环境及设施设备、社区服务四个方面内容。结合海绵城市、污水零直排、治安防控、无障碍设施的建设要求,重点改造老旧小区市政配套设施、小区环境、服务设施等公共部分。凡是涉及个人的部分,按照共同缔造的要求,待居民达成共识后进行改造。具体分类如下:

1.建筑本体

建筑物本体包括屋面、外墙、楼道、电梯等改造提升项目。外墙立面整治可以结合道路沿线景观整治工作、夜景工程统筹考虑改造。

2.市政配套

市政配套设施包括小区红线外的供水、供电、供气、弱电(通信、有线电视)、市政道路等改造提升项目。对老旧小区邻近周边区域供水、燃气配套不完善的小区,可视情况一并规划实施供水、燃气管网的改造提升。

3.公共环境及设施设备

小区环境及配套设施包括小区范围内房前屋后绿化美化、雨污管网、围墙和大门、停车管理系统、环卫设施、消防设施设备、安防监控系统、路灯等改造提升项目。有条件的小区可以同步考虑建设停车场。

4.社区服务

对具备相关基础条件的老旧小区,可统筹完善社区综合服务站、居家养老服务中心、室外活动场地,增设文化长廊、雕塑等公共服务设施。

(三)资金筹集

老旧小区改造提升资金由居民出资、专业单位投资、财政补助等方式筹集。

各镇(街道)要结合自身实际情况,自行统筹安排好老旧小区(或零星住宅楼)公共服务设施改造费用。老旧小区改造提升实施“以奖代补”,奖补资金由区与镇(街道)按1:1比例承担;财政、审计部门会同有关部门建立健全“以奖代补”资金监管机制,确保资金用到实处。鼓励社会资本参与建设卫生服务站、幼儿园、室外活动场地等公共服务设施。

四、时间步骤

(一)全面排摸阶段(2018年8月15日前)。各镇(街道)根据社区反馈情况,排摸选择本次试点改造提升的小区。 

(二)全面调研阶段(2018年9月15日前)。委托第三方组织对各镇(街道)初步排摸的提升改造小区进行部分入户调研。切实了解老旧小区居民生活的现实状况和利益诉求,重点解决改造资金筹措问题和老旧小区后期维护、管理问题。

(三)改造实施阶段(2018年9月16日—2021年6月30日)。按照“共同缔造”原则,明确改造计划,各镇(街道)落实老旧小区提升改造。

(四)常态化管理阶段。小区改造提升完成之后,要建立小区管理长效机制。落实小区物业管理或成立自治组织,建立一套职责明确、定期巡查、及时发现、限期处理、失职问责的制度体系。

(五)改造流程

1.业主委员会或社区居民委员会征询意见。业主委员会或社区居民委员会牵头会同物业服务企业对老旧住宅小区改造情况进行摸底调查,征集小区居民对基本整治内容、自选整治内容物业管理专项资金或物业专项维修资金交纳、动用意见和整治后物业管理方式(含物业服务费收费标准、日常维修费收费标准)意见,并达成广泛共识的,由业主委员会或社区居民委员会会同物业服务企业书面向属地镇政府(街道办事处)提出改造申请。鼓励带方案征求业主意见。业主的合理化意见应当予以采纳。

2.属地镇(街道)委托开展初步方案设计。属地镇政府(街道办事处)根据改造申请,由代建单位通过招标方式委托专业机构开展初步方案设计。初步方案设计应当包括基本整治和自选整治内容,征询社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业意见后,在小区显著位置进行公示,并公布联系电话和意见收集方式,听取业主意见。公开征求意见时限应不少于10个工作日。公开征求意见后由业主委员会、物业服务企业和社区居民委员会共同签字确认;未成立业主委员会的,由社区居民委员会会同物业服务企业签字确认。初步设计方案应当包括共同缔造方式、物业管理方式等具体内容。

3.细化方案设计,确认整治内容。在前期征求初步方案设计并公示的基础上,由属地镇政府(街道办事处)负责委托编制老旧住宅小区改造设计方案或施工图设计,老旧住宅小区改造设计方案或施工图设计应当包括详细设计方案、工程预算、相关配套用房解决方案。

4.组织实施。方案经确认后,根据年度经费安排情况,按照“项目跟着经费定”要求,按照出资比例和出资额高低,实行竞争性安排。老旧住宅小区改造项目由属地镇政府(街道办事处)负责立项,按照“最多跑一次”和“放管服”改革要求,简化和推进并联审批要求,缩短审批时间,提高审批效率。

5.竣工验收。项目完工后,由小区业主委员会、社区居民委员会或物业服务企业签字确认,代建单位按照竣工验收程序,向属地镇政府(街道办事处)提出初步验收申请,由镇政府(街道办事处)组织进行复验并移交业主大会、物业服务企业管理。

6.实施长效管理。经征求建筑面积和业主总户数“双三分之二”业主同意后,属地镇政府(街道办事处)负责落实社会化管理或依托社区居民委员会实施自治管理方案,切实建立起物业管理长效机制。建立健全由社区党组织牵头,社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业共同参与的议事协调机制。

本意见自2018年8月2日起施行。

宁波市镇海区人民政府办公室

2018年8月2日

镇政办发〔2018〕102号（关于镇海区老旧小区改造提升试点工作的实施意见）.doc