各镇人民政府、街道办事处,区政府各部门、各直属单位:

《镇海区老旧住宅小区改造工作方案(试行)》已经区政府常务会议审议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。

宁波市镇海区人民政府办公室

2018年12月4日

镇海区老旧住宅小区改造工作方案(试行)

为进一步改善老旧住宅小区周边环境和居住条件,提升城市形象和品质,按照市委市政府《关于推进老旧住宅小区改造工作的实施意见》的要求,结合我区实际,制定如下工作方案。

一、总体要求

全面贯彻党的十九大精神,以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,坚持以人民为中心,认真落实市委、市政府“六争攻坚、三年攀高”决策部署及区委、区政府“四驱动、四提升”战略,围绕“港口强区、品质之城”建设,以“共同缔造”为理念,推进实施老旧住宅小区改造工作,逐渐实现老旧住宅小区改造“由专项改造转变为综合改造,由自上而下转变为自下而上,由政府包办转变为政府引导,由政府为主转变为居民自治”的“四个转变”。选择条件成熟的小区先行试点,循序渐进,先易后难,探索经验,再由点到面,逐步推开。

二、工作原则

1.坚持多元共治。以“共同缔造”为理念,以党建工作为引领,充分发挥社区基层组织和居民自治组织作用,完善政府行政管理与社区居民自治互动机制,整合各种社会资源,激发社会活力,培育社会治理多元参与主体,共同推进老旧住宅小区改造。

2.坚持以人为本。以业主需求为出发点,充分尊重居民群众的意愿。按照保基本、规范化的要求,明晰各方责任义务,厘清政府、市场和社会的边界,政府通过实施专项工程来解决老旧住宅小区专项问题,业主及物业服务企业依法履行相应的责任义务。

3.坚持综合治理。注重小区整体环境的协调及与周边环境的融合,结合无障碍设施改造、雨污分流等专项工作,对小区建筑环境、小区生态环境、小区景观环境进行统筹规划、精心设计。综合考虑老旧小区内部及周边的房屋、设施和土地等资源,吸引社会资本参与改造,做到标本兼治。

4.坚持绿色生态。通过建设绿色生态停车位、垂直补绿、屋顶绿化等方式,最大程度平衡各方需求。更加注重对能源的节约利用,尽可能采取绿色建筑材料,开发利用绿色能源和可再生能源,减少对环境的影响与破坏。

三、改造范围和内容

(一)改造范围

老旧住宅小区指未列入我区棚户区改造计划或五年内未列入征收计划,小区道路、雨污管网、绿化、围墙、安防、环卫等公用设施设备缺失、老化、损坏严重的,环境较差,缺乏物业管理或自治管理,影响居民正常生活的住宅小区和零散住宅楼。原则上以2000年以前建成交付的老旧小区为主,安置房、保障房不受年限约束,零散住宅楼或无物业管理小区为优先改造对象。申报对象要统筹考虑小区改造内容,原则上本轮改造完成之后,后期改造按照物业专项维修资金管理办法执行。

(二)改造内容

按照“先民生、后提升”要求,由业主自主选择,对小区内建筑本体、市政设施、景观绿化、社区公共服务设施等进行改造。改造包括综合改造和微改造,综合改造以居民意愿达成、出资比例高低等形成竞争性改造,微改造内容一般控制在3项以内。改造项目采用菜单式,分为基础类和自选类,由居民自行选择。纳入改造计划的小区,由政府协调供电、供水、广电、通讯、燃气等单位同步做好表前线路的整体改造,符合条件的同步实施雨污分流、海绵化、无障碍等专项改造。

以小区或幢为单位,经所有业主协商一致的,也可委托专业单位对房屋进行内部改造。鼓励社会资本通过收购方式,对条件成熟的小区或单幢房屋进行改造,更新改造后房屋允许以人才公寓或代际亲情住宅挂牌出售或出租,收益归改造主体所有。

加大对老旧住宅小区周边边角地、插花地、夹心地等低效零星碎片化土地的整合利用,依法依规统筹用于老旧住宅小区相关配套设施建设。

四、工作步骤

根据《镇海区老旧小区改造提升试点工作实施意见》的要求,采取“基层组织、居民申请、社会参与、政府支持”的方式,按照老旧住宅小区前期评估情况,实行竞争性改造,明确建立社区党组织领导的业委会或自治组织,且小区居民出资到位的方能列入改造计划。各镇(街道)作为老旧住宅小区改造工作的责任主体,应于每年8月底之前报送下一年度老旧小区改造计划及项目预算,区建设交通局在综合比选的基础上提出老小区改造建议,会同区财政局明确下一年度全区老旧小区改造计划,镇(街道)落实后续改造实施工作。

五、资金筹措

(一)资金筹措方式

区级财政每年安排5000万元资金,设立奖金池,综合改造费用原则上不得超过500元/平方米。除专项改造外,基础类业主出资不少于建设费用的10%,自选类业主出资不少于建设费用的50%,居民也可按照套餐选择进行出资,其余资金由政府补助。原则上政府补助资金由区级财政与各镇(街道)按1:1比例分摊;但居民出资比例在10%的基础上每增加1%,区级财政资金补助比例增加1%,最高不超过10%。经全体业主协商一致,选择套餐实施的,由区级财政与镇(街道)按1:1比例分摊。涉及专项改造的,资金筹集按照专项改造政策文件执行。老旧住宅小区管线综合治理相关费用筹措详见附件。涉及税费减免的相关政策另行制定。小区居民出资不到位的,政府部门不安排资金进行改造,结余资金可直接结转至下一年奖金池。

(二)业主自理部分费用筹措方式

业主自理部分费用包括但不局限于以下方式:1.已建立或缴纳物业专项维修资金的,可从专项维修资金个人账户支付;未建立物业专项维修资金的,可以幢或小区为单位,依据市级标准进行筹集,所筹资金可用于小区改造。2.有房改房维修资金的,可从房改房维修资金支出。3.小区有日常维修资金或者公共收益结余的,经业委会同意可代全体业主支付。4.引入社会资本或改造时小区业主提高现有物业收费标准至最低标准以上的,社会投资部分及三年内(含)所缴物业费差额部分纳入居民出资比例。

(三)其他奖励政策

对于2000年前建成交付、并按程序调整至最低物业服务收费标准的老旧住宅小区,如业主愿意缴纳日常维修资金的,政府按照所缴日常维修资金额度进行同比例奖励,奖励资金由区级财政全额承担,专项用于共有部分、共有设施设备维修。对部分交纳房改房维修资金或未交纳物业专项维修资金的住宅小区开展即交即用即补,相关政策另行制定。

六、长效管理

1.实现改造与管理同步实施。巩固老旧住宅小区改造成果,争取改造一个、接管一个、管好一个,实现“一次改造、长期保持”。在社区(村)党组织的领导下,探索建立小区基层党组织,并在小区改造、业委会建设、小区后续管理方面发挥积极作用。小区进行改造的,在工作启动前要实施物业管理与改造工程同步表决,改造过程中物业服务企业、社区、业委会及小区基层党组织要全程参与,提出合理化建议,改造完成后,引进专业化物业服务或者实现居民自治管理。同步完善小区联合执法、社区治理等政策、体系建设。

2.实现物业服务及收费标准同步提升。规范物业管理服务,完善物业服务费收缴制度。小区改造完成以后,物业服务质量和收费标准要同步提升,实现质价相符。各镇(街道)应对照宁波市物业服务标准调整物业服务费用,力争三年内达到宁波市星级物业服务导则规定的一星级标准,即达到有电梯住房0.70元/月·平方米、无电梯住房0.60元/月·平方米,并建立健全最低物业服务收费动态调整机制。

3.逐步实现房屋维修资金全覆盖。鼓励业主按市级规定补交物业专项维修资金。对暂时不能以幢为单位补交专项维修资金的,改造完成以后,物业企业或小区自治组织应该按照多层1.5元/平方米·年、高层2元/平方米·年向业主收取日常维修资金,并根据实际情况建立动态调整机制。

4.推行组团式集中连片管理。为便于集中管理,可以就近整合各分散小区,引进物业服务企业,实施集中片区化物业管理。在充分征集社区和业主意见的基础上,可以适当调整老旧小区物业管理区域,在条件成熟的街区或社区中,对邻近的规模小、门岗多的小区和零散住宅楼进行组团式集中连片管理。部分无法封闭的老旧住宅楼,暂时不能实行物业管理的,由各镇(街道)统筹市容和环境卫生管理。

七、部门职责

1.区委组织部:负责老旧住宅小区改造过程中党建引领工作,指导小区建立基层党组织,并制定小区基层党组织工作细则。

2.区财政局:负责落实老旧住宅小区改造专项资金,对专项资金使用情况进行监督检查。

3.区建设交通局:牵头开展、指导老旧住宅小区改造工作;研究制订改造相关配套政策,建立健全物业管理机制。

4.区规划分局:指导老旧住宅小区改造整体规划方案,委托城管部门对违反规划相关法律法规行为进行执法。

5.区公安分局(交警大队、消防大队):负责指导住宅小区停车设施改造方案、交通组织方案、消防通道及设施改造方案、视频监控系统设置方案,与相关部门实行联合执法;负责违规群租、扰乱社会治安、养犬等执法。

6.区综合行政执法局(城管局):负责牵头并落实小区联合执法,负责协调并指导小区绿化、环卫设施及水、气等专业配套设施改造方案。

7.区综治办:负责牵头、组织、协调、督促各镇(街道)、各部门开展住宅小区综合治理工作,指导开展住宅小区矛盾调处化解工作。

8.区税务局:负责制定老旧住宅小区改造税收优惠政策。

9.区民政局:负责指导改造过程中提升小区自治管理能力,指导提升社区服务水平。

10.区市场监管局:负责查处小区内违法商业广告、无照经营和擅自变更经营(办公)场所的行为。

11.区委宣传部(文广新闻出版局):负责老旧住宅小区改造宣传工作;负责协调并指导小区内广电线路的整理、改造,推进“线乱拉”专项治理。

12.区文明办:负责加强小区居民文明素质教育,指导文明物业建设及文明小区创建。

13.区供电局:负责协调并指导供电配套设施改造方案。

14.宁波市通信发展办公室镇海办事处:负责协调并指导小区内通信设施整理、改造,推进“线乱拉”专项治理。

15.各镇政府(街道办事处):负责全面实施老旧住宅小区改造工作。

八、保障措施

(一)加强组织领导,明确工作职责

建立老旧住宅小区整治改造工作领导小组,各成员单位要按照职责分工,各司其职,协同配合,按照“最多跑一次”和“放管服”改革要求,简化和推进并联审批。区委组织部、住建、规划、经信、文明办、城管、公安、税务等部门要积极研究相关政策,建立健全“意愿共商、方案共谋、责任共担、家园共建、成果共享”的工作机制,加强对镇(街道)组织实施老旧住宅小区改造工作的指导。明确各镇(街道)为老旧住宅小区改造工作的责任主体,社区、小区基层党组织要发动居民、相关单位参与改造工作的各个环节,建立健全共建共管长效机制,推进社区生活圈设施更新配套,增强居民的获得感和幸福感。

(二)实行目标管理,提高改造成效

按照先前期、后深化和自下而上方式,问政于民、问计于民、问需于民,广泛听取业主意见。在此基础上,明确改造目标,加强计划管理,坚持安全、质量、进度、效益的统一,坚持综合改造、配套提升与长效管理相结合,统一组织、分类指导、分步实施,实现改造工序高效集成、整治过程安全可控、工程质量符合标准。

(三)加大宣传力度,营造良好氛围

利用各种媒体,通过各种形式,大力宣传老旧住宅小区改造的重要意义。试点小区改造方案要由业主决定,改造实施过程中要邀请业主代表监督,竣工验收要邀请业主代表参与,大力营造改造方案群众决定、改造过程群众监督、改造成果共同维护的良好局面,营造良好的舆论氛围。

(四)全程跟踪审计,保持风清气正

各镇(街道)要加强对改造项目的资金监督,严格落实各项工程监管机制,委托第三方实行全过程跟踪审计。加强廉政建设,坚持廉政工作责任制,确保廉政建设目标的实现,建立风清气正的政治生态,打造阳光透明工程。

本方案实施期限暂定三年,自2018年12月4日起实施。

附件:镇海区老旧住宅小区管线综合治理方案及资金筹措方式

附件

镇海区老旧住宅小区管线综合治理方案

及资金筹措方式

供水、供电、供气、广电、通讯(通信、有线电视)相关单位,要根据市级文件要求,在老旧住宅小区改造同时,同步推进表前管线的整治、改造工作。

一、供水:1.按小区改造需求进行管线移位、改道,相关费用由管线单位承担。2.小区内实行“一户一表”,抄表到户,并确保水压保证顶层使用。供水增设片区供水加压泵房和二次供水改造的,建设费用由政府全额承担,区、镇(街道)按照1:1分摊。

二、供电:1.对表前线路进行规整,改造费用由管线单位承担。2.小区内实行“一户一表”,抄表到户,更新改造表前老化供电管网,改造费用由管线单位承担。

三、供气:按小区改造需求进行管线移位、改道,相关费用由管线单位承担。

四、广电及通讯:对表前线路进行统一规整。按“一家建设、多家共享”(多网合一)的原则,基础建设由政府承担,区、镇(街道)按照1:1分摊;涉及线路迁改的,由各运营单位承担60%、政府承担40%,其中政府承担部分由区、镇(街道)按照1:1分摊;涉及线缆整理的由各家运营单位自行承担。